ملک مشاع چیست؟ فروش ملک مشاع چگونه تحقق می‌یابد و چه شرایطی برای خرید و فروش آن وجود دارد؟ یکی از موضوعات چالش‌برانگیز در خرید و فروش املاک، ملک مشاع و معاملات مربوط به آن است. املاکی که دارای چند مالک اند و هر مالک در خرید، سهم مشخصی دارند، به ملک مشاع معروف‌اند. به همین خاطر هنگام معامله املاک مشاع، شرایط خاصی وجود دارد که هم خریدار و هم مالکان باید این شرایط را رعایت کنند.
از آنجا که خرید و فروش ملک مشاع رضایت چند مالک را نیاز دارد، کمی پیچیده‌تر از دیگر ملک‌ها انجام می‌شود و شخص خریدار باید از قوانین خرید و فروش چنین املاکی مطلع باشد تا بعدها دچار مشکل نشود و یا توسط دیگر مالکان در شرایط سخت قرار نگیرد.
حال برای آشنایی بیشتر با شرایط و قوانین ملک مشاع، در این مطلب همراه ما باشید.
برای مشاوره رایگان و شبانه روزی با بهترین وکیل تهران همین حالا با ما تماس بگیرید!
ملک مشاع چیست؟
بر اساس قوانین املاک، ملکی که دارای چند نفر مالک است، ملک مشاع نام دارد. در حالی امکان تقسیم سهم هر فرد مالک وجود ندارد. منظور از مشاع این است که تمام مالکان در بخش‌های مختلف ملک سهیم هستند و اجازه ندارند بدون اطلاع دیگر مالکان اقدام به فروش کنند. برای مثال ملکی که دارای دو شریک است، به طوری که چهار دانگ آن به طرف اول و دو دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد، هرگز امکان تفکیک دو دانگ از چهار دانگ وجود نخواهد داشت. در حالی که سهم شخص دارای دو دانگ در تمامی ملک پراکنده می شود. به همین خاطر نمی‌توان هیچ گونه تفکیکی روی دانگ ها انجام داد تا نحوه خرید و فروش راحت تر صورت گیرد.
البته شرایط مشاع هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای هر مالک ایجاد نمی کند و مالکین می توانند به صورت جداگانه با توجه به میزان سهم خود سند مجزا داشته باشند که در سند ملک مشاع سهم هر مالک ذکر خواهد شد.
⚖️ مطالعه بیشتر: مطالبه ثمن چیست و مهم ترین نکات حقوقی آن ⚖️
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
یکی از رایج‌ترین مسائلی که برای اموال مشاع مطرح می‌شود، فروش ملک بدون اجازه شریک مقابل است. در این میان، شریک مقابل می‌تواند درخواست وکیل ملکی داشته باشد و اعلام عدم اطلاع از فروش ملک و تصرف غیرقانونی کند. شاید تصور کنید امکان فروش بخشی از ملک که به سهم شخص مربوط می شود، وجود داشته باشد. اما این در واقعیت امکان پذیر نیست! فروش ملک مشاعی که توسط چند نفر خریداری شده است، اصلا راحت نیست. چرا که هر کدام از افراد در همه جای ملک سهم می‌برند و هیچ کدام از شرکا حق ندارند بدون اجازه دیگری اقدام به فروش کنند.
پس بهتر است شرکای یک ملک و زمین دوستانه تصمیم بگیرند و این تصمیم موجب ضرر رساندن به یکی از شرکا نشود.
⚖️ مطالعه بیشتر: معامله فضولی و مهم ترین آثار حقوقی آن ⚖️
جرم فروش مال مشاع
آیا فروش مال مشاع جرم است یا خیر؟ بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضایی، اگر یکی از شرکای مال مشاع، تنها سهم خود را بفروشد و در انتقال سهم دیگر شرکا تصمیم نداشته باشد، این کار او جرم محسوب نمی‌شود. مثلاً یکی از مالکان مشارکت دارای یک دانگ از منزل می باشد و تنها یک دانگ را می فروشد، این کار او هیچ جزایی ندارد. اما اگر در فروختن سهم دیگر شرکا شریک باشد، عملاً ارتکاب به جرم شده است و دیگر شرکا می‌توانند برای دریافت وکیل حقوقی یا درخواست وکیل کیفری اقدام کنند.
با ثبت شکایت یا مراجعه به دادسرا به راحتی می‌توان شکایت کیفری را ثبت کرد.
⚖️ مطالعه بیشتر: اسقاط کافه خیارات به چه معناست و چه کاربردی دارد ⚖️
دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع بهتر است توسط بهترین وکیل دادگستری در تهران انجام شود. در این شرایط دادگاه براساس غیر قابل تقسیم نبودن ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش را صادر می‌کند. مدیر اجرا هم موظف است نسبت به فروش ملک طبق قوانین و اجرای احکام مدنی اقدام کند. سپس طبق قانون ماده 10 آیین نامه، بعد از فروش ملک غیرقابل افراز، هزینه عملیات اجرایی کسر و مطابق با دستور دادگاه سهم بین شرکا تقسیم می‌گردد.
⚖️ مطالعه بیشتر: تبدیل حبس به جزای نقدی و مهم ترین قوانین آن در سال 1401 ⚖️
سند ملک مشاع چگونه است؟
یکی از انواع سند ملکی، سند ملک مشاع می باشد. همانطور که گفته شد برخی از املاک بیش از یک مالک دارند مانند ملکی که پس از فوت یک نفر به فرزندان وی به ارث می رسد و وراث بر آن ملک مالکیت مشاعی پیدا می کنند. سند ملک مشاع از سند شش دانگ متفاوت است. سند شش دانگ به این معناست که تمام یک ملک متعلق به یک فرد می باشد اما سند ملک مشاع نشان دهنده آن است که یک ملک چند مالک دارد و صرفاً اصل مالکیت فرد در سند قید شده است نه میزان مالکیت او. هنگامی به سند ملکی مشاع می گوییم که چند مالک در آن مالک وجود داشته باشد و تمام مالکان در تمام آن ملک با هم شریک و سهیم باشند. در این مورد اگر نیاز به مشاوره حقوقی دارید می توانید از یک وکیل دادگستری مناسب کمک بگیرید.
سبب اشاعه و مالکیت مشاع
اسباب اشاعه و مالکیت مشاع مشتمل بر موارد ذیل می باشد:
الف) مزج
منظور از مزج، مخلوط نمودنِ دو مال است. چنانچه دو مال به نحوی با هم مخلوط شوند که نتوان آن دو را از هم جدا کرد، حالت اشاعه یا مالکیت مشاع ایجاد می گردد. مزج صرفاً در خصوص اموال منقول حاصل می شود و در مورد املاک ایجاد نمی گردد.
ب) ارث
ارث، یکی از اسباب اشاعه و ایجاد مالکیت مشاع می باشد؛ چرا که اموال یک فرد پس از فوت او به طور قهری و غیر ارادی به ورثه او انتقال می یابد. چنانچه تعداد ورثه بیش از یک نفر باشد، مالکیت آنها بر موضوع ارثیه به صورت مشاعی خواهد بود و شرکا در تمام مال موروثی شریک می باشند به این معنا که مالکیت آنها به طور مشاعی و به صورت اشاعه خواهد بود و هیچ کس در آن مال واحد بر دیگری اولویت ندارد .
ج) قرارداد
یکی دیگر از اسباب اشاعه، قرارداد می باشد. به عنوان مثال چنانچه سه نفر ملک واحدی را خریداری نمایند، هر سه نفر آنها مالک مشاعی عین و منافع ملک خریداری شده می باشند و تمام منافع و ذره ذره آن ملک متعلق به هر سه نفر آنها می باشد و هیچ یک بر دیگری اولویتی نخواهد داشت. در این مورد وکیل چک نیز اطلاعات بیشتری داشته و می تواند بهترین راهنمایی را در اختیار شما بگذارد.
ملک مفروز چیست
در پاسخ به اینکه ملک مفروز چیست ابتدا باید معنای لغوی مفروز را بررسی نماییم. مفروز از نظر لغوی به معنای امر یا مال قابل تقسیم می باشد. در اصطلاح حقوقی، به مالی مفروز می گوییم که قابل تقسیم باشد. بنابراین بر اساس این تعریف، ملک مفروز، همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است. به عبارت دیگر، چنانچه مالکین ملک مشاع تصمیم بگیرند که ملک خود را تقسیم نمایند، پس از طی نمودنِ مراحل افراز ملک مزبور، مفروز خواهد بود. ملک مزبور دو ویژگی مهم دارد. یکی آن است که این ملک فقط یک مالک دارد و دیگری آن است که صرفاً همین مالک مزبور درباره تصرفات خود در ملک مفروز تصمیم می گیرد و دیگر لازم نیست که همه مالکان با هم درباره ملک تصمیم گیری نمایند. اگر به دنبال اطلاعات بیشتری در این زمینه هستید، وکیل کیفری نیز می تواند یاریگر شما در این مورد باشد.
افراز ملک مشاع چیست
افراز در لغت به معنای تقسیم کردن و جداکردن می باشد و در حقیقت جدا کردن سهم هر شریک از شریک دیگر را افراز می گویند. شریکان ملک مشاع می توانند با توافق فی مابین یکدیگر این تقسیم را به هر صورت که می خواهند به انجام برسانند. چنانچه توافق و تراضی میان شرکا حاصل نشود، فرد یا افرادی که متقاضی تقسیم سهم هستند می توانند اجبار سایر شرکا به تقسیم را از مرجع صالح درخواست نمایند؛ مگر مواردی که افراز قانوناً ممکن نباشد.
در مواردی افراز قانوناً امکان پذیر نیست که مشتمل بر موارد ذیل می باشد:
الف) منع تقسیم بر اساس قانون
ب) شرط عدم تقسیم بین شرکا در ضمن قرارداد خصوصی
ج) تقسیم سبب از مالیت افتادن مال باشد یا مشتمل بر ضرر یک یا چند نفر از شرکا باشد.
د) سند مالکیت معارض در مورد ملک مورد درخواست تقسیم وجود داشته باشد.
ه) عدم جواز تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم.
در حال حاضر مرجع رسیدگی به دعوای افراز در صورتی که عملیات ثبتی ملک مورد درخواست افراز خاتمه یافته باشد، اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد. اما اگر عملیات ثبتی ملک خاتمه نیافته نیافته باشد و یا اینکه بین مالکین شخص محجور یا شخص غایبی باشد، مرجع رسیدگی به این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مزبور می باشد.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
تفاوت های ملک مشاع و ملک مفروز به شرح ذیل می باشد:
الف) تعدد مالک: ملک مشاع ، مالکین متعدد دارد و چند مالک درباره یک ملک تصمیم گیری می کنند ولی ملک مفروز فقط یک مالک دارد و صرفاً یک مالک آن ملک را اداره می نماید.
ب) اداره ملک: در ملک مشاع، نحوه اداره ملک بدین صورت است که همه مالکان با هم و با تراضی یکدیگر ملک را اداره می کنند و هیچ مالکی به تنهایی و بدون رضایت دیگر مالکان حق تصرف در ملک را ندارد ولی در ملک مفروز مالک می تواند به تنهایی ملک را اداره و در آن هرگونه تصرفی که مغایر قانون نباشد انجام دهد.
ج) نحوه اخذ سند: در ملک مشاع برای گرفتن سند تک برگی بایستی افراز صورت بگیرد و پس از افراز سند رسمی تک برگ برای هر یک از مالکین به صورت جدا صادر می شود ولی در ملک مفروز دیگر گرفتن سند رسمی تک برگ نیاز به افراز ندارد.
تفکیک ملک مشاع و قوانین آن
منظور از تفکیک ملک مشاع این است که ملک با درخواست مالک یا مالکان به چند قطعه تقسیم می شود و از حالت اشاعه خارج می گردد. فرق تفکیک و افراز این است که در افراز سهم هر شریک جدا شده و برای سهم هر شریک سند جداگانه تعلق می گیرد ولی در تفکیک صرفاً زمین یا ملک به چند قطعه بر اساس سهم هریک از شرکا تقسیم می شود بدون اینکه سند جداگانه ای به صورت رسمی به هر شریک تعلق بگیرد . تفکیک در اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول انجام می گیرد. در تفکیک ابتدا صورتمجلس تفکیکی تنظیم می شود و تمام مشخصات ملک تفکیک شده که مشتمل بر اندازه قطعات ملک می باشد مشخص می گردد.
لازم به ذکر است در مواردی که یکی از مالکین اعیانی های ثبت شده مطابق ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت تقاضای تفکیک می کند و عرصه متعلق به فرد دیگری است، همانطور که در این ماده مشخص شده است در هنگام تحدید حدود اعیانی مذکور باید مراتب فوق به مالک عرصه اخطار گردد همچنین لازم است در هنگام تفکیک نیز به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه مراتب به وی ابلاغ و اخطار گردد.
نتیجه گیری
فروش ملک مشاع تنها با رضایت تمام مالکان قابل انجام است. در غیر این صورت یک یا چند شریک ملک می‌توانند با کمک وکیل حقوقی درخواست فروش ملک را صادر کنند که دادگاه با بررسی شرایط اقدام به فروش می‌کند. اگر هم یکی از مالکان بدون اجازه دیگر شرکا اقدام به فروش کند، شریکان بی اطلاع برای دریافت سهم خود می توانند شکایت و درخواست وکیل کیفری برای شریک اقدام به جرم صادر کنند.
