وکیل ملکی

یکی از اموری که افراد جامعه ممکن است بسیار به آن نیاز پیدا کنند، وکیل ملکی است. برای همه ما پیش می آید که نیاز به انجام امور مختلفی در رابطه با ملک و املاک پیدا کنیم. انجام بسیاری از امور ملکی به دلیل پیچیده و زمانبر بودن آن، ممکن است برای افراد دشوار باشد پس بهتر است قبل از هر چیز مشاوره با وکیل را مد نظر قرار دهیم. علاوه بر این، به دلیل قیمت بالای ملک و املاک در ایران، این اموال و امور ثبتی و حقوقی مرتبط با آن ها همواره از حساسیت بالایی برخوردار بوده اند و همین امر نیز نیاز به وجود وکیل ملکی را دو چندان کرده است.

همانطور که برای اموری چون طلاق از وکیل خانواده کمک می گیرید، بهترین کار این است که پیش از انجام هر اقدامی در خصوص املاک و مستغلات خود، از یک مشاور حقوقی ملکی یا وکیل ملکی راهنمایی بگیرید. همانطور که گفته شد، امور مرتبط با املاک امور بسیار تخصصی و پیچیده ای هستند و راهنمایی گرفتن از شخصی که بر کلیه این امور تسلط داشته باشد، می تواند در صرفه جویی در زمان و هزینه بسیار به شما کمک کند. واقعیت مهم این است که امور ملکی نیازمند انجام و پیگیری امور اداری و ثبتی متعددی هستند و همه افراد ممکن است زمان کافی برای این مراجعات را نداشته باشند. علاوه بر این در بسیاری موارد شما ناگزیر از مراجعه به دادگاه، تنظیم لایحه و مورادی از این دست هستید که همگی اموری تخصصی هستند که در صورتی که به درستی انجام نشوند، ممکن است خسارت های جبران ناپذیری وارد کنند. در ادامه تلاش می کنیم با چند اصطلاح مربوط به امور ملکی آشنا شویم.

امروزه خرید و فروش ملک و سرمایه گذاری در املاک یکی از جذاب ترین و رایج ترین معاملات بازار می باشد و افراد معمولاً سرمایه گذاری در املاک و خرید و فروش املاک را بهترین نوع سرمایه گذاری می دانند. اما در این راستا با توجه به پیچیدگی های معاملات املاک و مسائل حقوقی مختلف موجود در آن، افراد جامعه معمولاً با مشکلات فراوانی مواجه می شوند و در حال حاضر پرونده های زیادی در دادگاه ها درخصوص این قبیل معاملات در جریان است. بی تردید وکیل ملکی یعنی وکیلی که تخصص و تجربه زیادی در امور ملکی دارد بهترین راهنما جهت این دسته از معاملات بوده و افراد می توانند با مراجعه به یک وکیل ملکی مناسب از بسیاری مشکلات در آینده جلوگیری نموده و راه حل مناسبی برای دعاوی خود بیابند.

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به انواع مختلفی تقسیم می شود که ذیلاً به بررسی هریک از انواع آن به صورت تفصیلی خواهیم پرداخت:

الف) دعاوی ملکی حقوقی:

منظور از دعاوی ملکی حقوقی، دسته ای از دعاوی ملکی است که تعداد کثیری از پرونده های حقوقی در حوزه املاک را در دادگاه های دادگستری به خود اختصاص داده اند. مهمترین دعاوی ملکی حقوقی مشتمل بر موارد ذیل می باشد:

1. دعوای الزام به تحویل ملک:

معمولاً در مبایعه نامه ها تاریخ معیّنی جهت تحویل ملک به مشتری مشخص می گردد که به موجب آن، فروشنده مکلف است در همان تاریخ مشخص شده ملک را به مشتری تحویل دهد اما گاهی افراد به دلایل مختلف از جمله افزایش ارزش ملک در فاصله زمانی میان معامله و تنظیم سند رسمی، از تحویل ملک خودداری کرده و یا در تحویل تعلل می نمایند که در این موارد، خریدار می تواند با مراجعه به وکیل ملکی نسبت به طرح دعوای ملکی الزام به تحویل ملک اقدام نماید.

2. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

بر اساس قوانین و مقررات ثبتی دولت و دستگاه های اجرایی کسی را به عنوان مالک یک ملک به رسمیت می شناسند که سند رسمی داشته و نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. فروشنده و خریدار معمولاً در ضمن مبایعه نامه زمان مشخصی را جهت مراجعه به دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم و انتقال سند رسمی ملک موضوع معامله درنظر می گیرند اما در مواردی ممکن است فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار استنکاف نماید که در این صورت، خریدار می تواند برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی دعوای حقوقی اقامه نماید. تفاوت دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی این است که گاهی ممکن است فروشنده ملک را به خریدار تحویل داده باشد ولی در تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار تعلل کند البته این امکان وجود دارد که فروشنده نه تنها ملک را به خریدار تحویل نداده بلکه اقدام به تنظیم سند نیز نمی کند که در این حالت خریدار بایستی هر دو دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه و از حقوق خود دفاع نماید. در این مورد خریدار ملک می تواند با در دست داشتن شماره وکیل ملکی نسبت به اخذ مشاوره و راهنمایی لازم از ایشان نسبت به طرح دعوای مذکور اقدام نماید.

3. دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق:

مطابق ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی:

«دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.»

ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی نیز بیان می دارد:

«دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نمایدکه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.»

توضیح این دو دعوا چنین است که گاهی فردی بدون تصرف ملک شما مانع یا مزاحم استفاده شما از آن می شود. در این فرض شما بایستی دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق را اقامه نمایید و جهت طرح این دعوا بایستی سند مالکیت ضمیمه دادخواست باشد. در این نوع دعاوی قاضی به درخواست خواهان می تواند جهت جلوگیری از ضرر و زیان نسبت به صدور دستور موقت جهت توقف مزاحمت و ممانعت خوانده اقدام نماید.

4. دعوای الزام فک رهن:

ماده 771 قانون مدنی در تعریف عقد رهن بیان می دارد:

«رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.»

گاهی ممکن است مالک، ملک خود را جهت اخذ وام و تسهیلات در بانک یا نزد شخص دیگری به رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را به صورت کامل پرداخت نمود، مرتهن نسبت به فک رهن اقدام نکند که در چنین حالتی مالک باید علیه مرتهن دعوای الزام به فک رهن را اقامه کند. در دادخواست الزام به فک رهن، راهن می تواند اجرت المثل ایام عدم فک رهن را نیز از دادگاه تقاضا نماید.

5. ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین:

مطابق ماده 218 قانون مدنی:

«هر گاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده دلائل اقامه نماید که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه می تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی او صادر نماید که در این صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت.»

با توجه به مفهوم ماده فوق معامله به قصد فرار از دین به صورت صوری باطل می باشد. منظور از این معامله آن است که مدیون به قصد فرار از دینی که به طلبکاران دارد و به منظور عدم دسترسی طلبکاران به اموال خویش اقدام به تنظیم نوعی معامله صوری می نماید که این معامله را معامله به قصد فرار از دین می نامند و باطل است. جهت ابطال این معامله در تهران می توانید با وکیل ملکی تهران مشورت و از ایشان راهنمایی های لازم را اخذ نمایید.

6. دعوای فروش ملک مشاع

درصورتی که همه مالکان یک ملک مشاع رضایت به فروش آن مال مشاع نداده باشند، هریک از شرکا می تواند با مراجعه به دادگاه صالح برای فروش ملک مشاع مذکور درخواست دهد که در این حالت، مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر خواهد شد و با توجه به اینکه فروش ملک مشاع با رضایت تمام مالکان یا به عبارت دیگر، با رضایت تمام شرکا باید صورت پذیرد لذا بدون دریافت مجوز از دادگاه صالحه امکان فروختن ملک مشاع وجود نخواهد داشت.

7. دعوای تخلیه:

چنانچه مدت اجاره به پایان رسیده باشد اما مستأجر از تحویل و تخلیه ملک مورد اجاره خودداری نماید، موجر می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام کند. قابل ذکر است که رسیدگی به کلیه دعاوی راجع به تخلیه عین مستأجره به جر دعوای مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته نکته مهمی که در این خصوص وجود دارد این است که دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک بوده و همچنین اگر درخواست تخلیه به طرفیت سازمان ها و نهادهای دولتی باشد نیز مرجع رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره است و در این دو مورد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی ندارد. چنانچه موجر دعوای تخلیه را نزد شورای حل اختلاف اقامه کند، موظف است مبلغ رهن را به حساب دادگستری واریز کند و سپس ظرف کمتر از یک هفته می تواند از شورا دستور تخلیه فوری ملک را اخذ نماید. دستور مذکور قطعی و غیر قابل اعتراض می باشد.

ب) دعاوی ملکی کیفری

در این قبیل دعاوی ملکی، درخواست اصلی شاکی درواقع رسیدگی به ارتکاب جرایمی از قبیل انتقال مال غیر و کلاهبرداری ملکی می باشد. مطابق نظر بهترین وکیل تهران، مرجع صالح به رسیدگی درخصوص انواع دعاوی ملکی کیفری علی الاصول مراجع قضایی محل وقوع ملک مورد نزاع هستند. مهم ترین دعاوی ملکی کیفری مشتمل بر موارد و اقسام ذیل می باشند:

1. دعوای جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری از دیگران

ماده 523 قانون مجازات اسلامی بیان می دارد:

« جعل و تزویر عبارتند از ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن‌یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب. »

گاه برخی افراد با جعل اسناد ملکی به دنبال فریب و نهایتاً کلاهبرداری از خریداران هستند به این صورت که سند ملکی مربوط به ملک خاصی را جعل کرده و سپس با ارائه آن به خریدار اطمینان ایشان را نسبت به سند جلب نموده و با تحقق فریب خریدار، مال وی را می برد و کلاهبرداری ملکی واقع می گردد.

2. دعوای خیانت در امانت

بر اساس ماده 674 قانون مجازات اسلامی :

« هر گاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته‌هایی از قبیل سفته و چک و قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی‌اجرت، به کسی داده شده و بنا بر این بوده است که اشیاء مذکور، مسترد شود یا به مصرف معینی برسد و شخصی که آن اشیاء نزد او بوده آنها را به ضرر مالکین یا متصرفین آنها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود نماید به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد. »

هرچند به عقیده برخی حقوقدانان دعوای خیانت در امانت در مورد املاک کاربردی ندارد و در این خصوص باید دعوای تصرف عدوانی طرح گردد اما به نظر می رسد با توجه به نص صریح ماده 674 قانون مجازات اسلامی به شرح فوق، این دعوا در اموال غیرمنقول از جمله املاک نیز کاربرد خواهد داشت.

3. دعوای انتقال مال غیر

ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر بیان می دارد:

«کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود. و همچنین است انتقال ‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.
اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت‌اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد. هر یک از دوائر و دفاتر فوق مکلفند در‌ مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.»

همچنین ماده 117 اصلاحی مصوب 1312 قانون ثبت اسناد و املاک نیز بیان داشته است:

« هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

بنابراین اگر کسی مال دیگری را علی رغم اطلاع و علم نسبت به این موضوع که متعلق به آن فرد است، به شخص دیگری به هر نحو انتقال دهد، کلاهبردار محسوب خواهد شد و مجازات خاص ماده 1 قانون انتقال مال غیر نسبت به ایشان مجری خواهد بود.

4. دعوای خرید و فروش و معامله معارض

منظور از معامله معارض آن است که فردی مال خود را عیناً یا منفعتاً به دیگری انتقال دهد و سپس همان مال را به شخص ثالثی نیز منتقل نماید یا اینکه حقی متعارض با حق منتقلٌ الیه در مال مذکور ایجاد کند. دعوای ابطال معامله معارض در چند قسم قابل بررسی می باشد:

1-4- معامله معارض با اسناد عادی

اگر مالک، ملک خود را با مبایعه نامه عادی به شخصی منتقل نماید و پس از آن، همان ملک را با تنظیم مبایعه نامه دیگری به شخص ثالثی انتقال دهد، دو سند عادی با یکدیگر در تعارض قرار خواهند گرفت که اصولاً مبایعه نامه مقدم به لحاظ تاریخ تنظیم، صحیح بوده و مبایعه نامه مؤخر باطل می شود.

2-4- معاملات معارض با اسناد رسمی

در تعارض دو سند رسمی با یکدیگر، دادگاه پس از رسیدگی حکم به ابطال سندی که جریان ثبتی آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهتی از جهات دیگر باطل است خواهد داد. درحقیقت در تعارض دو سند رسمی، دادگاه بدون توجه به تقدم و تأخر تنظیم اسناد نسبت به رسیدگی به موضوع اقدام می نماید.

3-4- معاملات معارض با اسناد رسمی و عادی

درصورتی که مالک، ملک خود را ابتدا به وسیله مبایعه نامه عادی به شخصی منتقل کرده باشد و همان ملک را مجددا به موجب سند رسمی به شخص دیگری انتقال دهد، درمورد اعتبار معاملات مذکور اختلاف نظری میان حقوقدانان دیده می شود. برخی معتقدند مبایعه نامه عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد و بنابراین فقط سند رسمی معتبر است و مبایعه نامه عادی باطل خواهد شد اما در مقابل برخی معتقدند که درصورت صحت سند عادی، معامله بعدی با سند رسمی معتبر نخواهد بود. در این مورد ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه بیان می دارد:

«اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»

این دعوا علاوه بر وصف کیفری، دارای وصف ثبتی نیز می باشد و در دسته دعاوی ثبتی نیز قرار دارد. جهت مشاوره بیشتر و کسب اطلاعات در زمینه دعاوی معارض می توانید به بهترین وکیل ملکی مراجعه نمایید.

ج) دعاوی ملکی ثبتی

دسته آخر از انواع دعاوی ملکی، دعاوی ملکی ثبتی می باشد. دعاوی ملکی ثبتی درحقیقت دسته از دعاوی ملکی حقوقی هستند که به علت تعدد و ویژگی های خاص این دعاوی و اهمیت سند ملک در آن ها، این دسته به طور جداگانه مطرح و بررسی می گردد. مهم ترین دعاوی ملکی ثبتی مشتمل بر موارد ذیل می باشد:

1. دعوای ابطال سند رسمی

گاهی ممکن است شخصی در راستای بی اثر نمودنِ یک یا چند سند رسمی دعوا اقامه نماید که به این دعوا، دعوای ابطال سند رسمی گفته می شود. غالباً این دعوا در هنگام فروش یک ملک به چند نفر ایجاد می شود و گاهی نیز ممکن است منشأ دعوا، عدم تنظیم و صدور سند مطابق مقررات ثبتی باشد.

2. دعوای ابطال اجرائیه ثبتی

یکی از راهکارهای موجود جهت وصول مطالبات مالی، درخواست صدور اجرائیه ثبتی از اداره اجرای ثبت می باشد. شرط مهم و لازم جهت استفاده از این امکان، داشتن سند لازم الاجرا است. اگرچه اجرائیه ثبتی برخلاف آرای دادگاه ها، امکان اعتراض و شکایت ندارد اما درصورتی که مدیون یا همان مخاطب اجراییه نسبت به ادعای طلبکار یا متقاضی اجرائیه و نحوه اجرای سند اعتراضی داشته باشد، می تواند دعوای ابطال اجرائیه ثبتی را در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح و اقامه نماید.

3. دعوای افراز ملک مشاع

ملک مشاع به عنوان ملکی است که تمام شرکا در جزء جزء آن به نحو اشاعه شریک هستند و سهم هریک از آن ها به طور اختصاصی مشخص نیست. افراز در اصطلاح حقوقی به معنای تفکیک سهم شرکا در ملک مشاع است. در خصوص تفکیک سهم شرکا دو راه وجود دارد: اول آنکه شرکا با تراضی با یکدیگر تفکیک سهم را انجام دهند و دوم آنکه تراضی واقع نشود که در این صورت، هریک از شرکا می تواند اجبار شرکای دیگر را از دادگاه جهت افراز بخواهد. در افراز، سهم هریک از شرکا به صورت اختصاصی و مستقل از سایر شرکا مشخص و به وی اعطا می شود.

4. دعوای توقف عملیات اجرایی

ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد:

«هر‌گاه نسبت به مال منقول یا غیر منقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی‌ یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می‌شود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.»

از سوی دیگر نیز طبق ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی:

« شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می‌شود. مفاد‌شکایت به طرفین ابلاغ می‌شود و دادگاه به دلائل شخص ثالث و طرفین دعوی به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی می‌کند و در صورتی که‌دلائل شکایت را قوی یافت قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می‌نماید. در این صورت اگر مال مورد اعتراض منقول‌باشد دادگاه می‌تواند با اخذ تامین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. ‌به شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده نیز به ترتیب فوق رسیدگی خواهد شد. محکوم‌له می‌تواند مال دیگری را از اموال محکوم‌علیه به جای مال مورد اعتراض معرفی نماید. در این صورت آن مال توقیف و از مال‌مورد اعتراض رفع توقیف می‌شود و رسیدگی به شکایت شخص ثالث نیز موقوف می‌گردد.»

یکی از دعاوی ملکی ثبتی، دعوای توقف عملیات اجرایی می باشد. مطابق با مواد فوق، در صورتی که شخص ثالث نسبت به توقیف مالی که بر اساس حکم دادگاه، اجرائیه برای آن صادر شده است اظهار حقی نماید و ادله وی کافی بوده و شامل سند رسمی باشد که تاریخ تنظیم سند مذکور نیز قبل از تاریخ توقیف باشد، در این صورت شخص مذکور می تواند دستور توقف عملیات اجرایی را خواستار شود. درصورتی که دلایل شخص کافی و مشتمل بر سند رسمی باشد، دیگر نیاز به سپردن تأمین نزد دادگاه جهت اجرای دستور توقف عملیات اجرایی نخواهد بود.

دریافت مشاوره از وکیل ملکی

همانطور که در قسمت های قبل ملاحظه گردید، دعاوی ملکی بسیار حساس و پیچیده هستند و همین امر سبب می شود که افراد با مشکلات فراوانی در برخورد با این قبیل دعاوی رو به رو باشند. یک وکیل مناسب که در حوزه املاک تخصص، تبحر و تجربه خاصی دارد به آسانی می تواند تمام جنبه های مختلف پرونده را شناسایی و با توجه به حساسیت پرونده ملکی اهداف موکل خویش را محقق سازد. وظیفه مهم یک وکیل ملکی این است که پرونده ها و دعاوی ملکی را با قدرت استدلال و تحلیل فوق العاده بالا بررسی نموده و با پیگیری مناسب، پرونده را به سر منزل مقصود برساند. وکیل ملکی می تواند با استدلالات قانونی خود که ناشی از ذهن تحلیل گر ایشان است، در برابر قاضی دادگاه دفاع خوبی ارائه نماید و نیز با مشاوره های به موقع خود می تواند از بروز مسائل حقوقی در آینده جلوگیری نموده و راهنمای خوبی برای افراد در جامعه ما باشد لذا مشاوره با یک وکیل ملکی مناسب و متخصص که از تجربه بالایی در حوزه املاک و مستغلات برخوردار است گام بسیار مهمی در راستای جلوگیری و حل مشکلات و مسائل حقوقی می باشد.

وکیل ملکی، معرفی انواع سند ملکی

مطابق ماده 1284 قانون مدنی:

«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.»

همچنین بر اساس ماده 1286 قانون مدنی:

«سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.»

منظور از سند رسمی، اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده و اسنادی که این ویژگی ها را نداشته باشند، سند عادی محسوب می شوند. منظور از سند ملک، توافق نامه ای است برای خرید و فروش که موضوع آن ملک اعم از خانه و زمین می باشد و در این سند، شرایط توافق شده میان طرفین از قبیل مشخصات ملک، تصویر و نقشه کاداستر آن، ملاحظات حقوقی و محدودیت های نقل و انتقالات مربوطه با جزئیات نوشته می شود. سند رسمی ملک مطابق تعریف ماده 1287 قانون مدنی، سندی است که هم باید در اداره ثبت اسناد و یا دفتر اسناد رسمی و هم توسط مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها تنظیم شده باشد. وکیل ملکی، مهم ترین انواع اسناد ملکی را شامل موارد ذیل می داند که به بررسی مختصر هریک از آن ها می پردازیم:

1. سند شش دانگ

منظور از سند شش دانگ سندی است که مالکیت کامل و تامّی برای یک نفر (مالک) ایجاد می کند. منظور از شش دانگ نیز شش جهت ملک می باشد یعنی تمام جهات یک ملک را در برگرفته و به معنای آن است که شخص دیگری در این ملک سهمی ندارد.

2. سند بنچاق

با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک کشور سند بنچاق، عبارت از سندی است که پس از انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و شامل کلیه جزئیات و مشخصات تفصیلی ملک است. لازم به ذکر است امروزه این قبیل اسناد چندان رواجی نداشته و اگر فردی دارای سند بنچاق باشد پس از اثبات اعتبار آن می تواند به آن استناد نماید.

3. سند منگوله دار

منظور از سند منگوله دار، سند مالکیتی است که به شکل دفترچه با یک نخ و یک تکه سرب تهیه می شود. چنین سندی با سرب مذکور پلمپ شده و اعتبار و صحت آن تأیید شده است.

4. سند تک برگ

به اسنادی که یک برگ دارند، سند تک برگ گفته می شود. این نوع سند از سوی سازمان ثبت کشور طراحی شده و امروزه رایج ترین نوع اسناد هستند. نکته مهم آن است که با وجود هولوگرام بر روی سند تک برگ امکان جعل این سند به راحتی میسور نمی باشد. البته جهت معاملات ملکی علاوه بر وجود سند تک برگ در دست فروشنده بایستی مشخصات و جزئیات ملک هم از اداره ثبت محل استعلام گردد.

5. سند قولنامه ای

منظور از قولنامه یا مبایعه نامه، سندی عادی است که با توافق متعاملین توسط مشاور املاک تنظیم می گردد. چنانچه قولنامه توسط فردی معتبر امضا شود و از نظر قانونی مشکلی نداشته باشد، قابل استناد خواهد بود. یکی از نکات مهم و حائز اهمیتی که در خصوص سند قولنامه ای وجود دارد، عدم اطمینان جامعه به این اسناد است چراکه درجه اعتمادپذیری کمتری نسبت به سند رسمی دارند و امکان طرح ادعای انکار نسبت به آن ها وجود دارد. لذا بهترین راه جهت معامله با سند قولنامه ای این است که پیش از تنظیم آن، از شهرداری و اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام شود تا از وضعیت ملک و جزئیات مربوط به مالکیت آن مطلع شوید.

6. سند رهنی

سند رهنی به سندی گفته می شود که توسط بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری به منظور تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات با وام گیرنده تنظیم می شود. به این معنا که شخص وام گیرنده در ازای تسهیلات دریافتی، ملک خود را در وثیقه بانک قرار می دهد. در این صورت، پس از پایان پرداخت اقساط، صاحب ملک از بانک یا مؤسسه مالی تقاضای فک رهن می کند و سند خود را از رهن بانک خارج خواهد کرد. از آنجا که این سند معمولاً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد لذا به عنوان یک سند رسمی شناخته می شود.

7. سند وقفی

یکی دیگر از انواع سند ملکی، سند وقفی می باشد. منظور از ملک اوقافی، ملکی است که زمین آن وقف باشد که در این حالت، اداره اوقاف زمین مذکور را به صورت اقساطی به اصطلاح 99 ساله به اشخاص دیگر واگذار می نماید. بدین صورت که شخص خریدار املاک اوقافی باید به صورت سالانه مبلغی را که توسط اداره اوقاف تعیین می شود، به این اداره واریز نماید. اگر کسی بخواهد در ملک وقفی ساختمان احداث کند، بایستی عرصه وقف را از متولی موقوفه اجاره نماید و مبلغی هم به عنوان عوارض به اداره اوقاف پرداخت کند. از طرف دیگر، فردی که سند وقفی دارد اختیار تام و کاملی نسبت به مایملک خود نداشته و هرگونه نقل و انتقال بعدی ایشان باید با اجازه اداره اوقاف باشد. به همین دلیل هم سند وقفی از ارزش کمتری نسبت به اسناد شش دانگ برخوردار است.

8. سند تفکیکی

این نوع سند مربوط به املاک مشاع است و به منظور هر قسمت به طور جداگانه برای هر یک از مالکین تنظیم و در اختیار آن ها قرار می گیرد. بدین معنا که یک ملک مشاع به چند قسمت تقسیم می شود و آنگاه برای هر قسمت به صورت مستقل سندی برای هر مالک یا شریک داده خواهد شد. این سند ها از هم تفکیک شده و اطلاعات تفصیلی مربوط به مالک و محدوده ملک در آن ها مشخص می شود.

9. سند مفروز

اصطلاح سند مفروز در جایی مطرح می گردد که یک ملک مشاعی وجود داشته باشد و یکی از شرکا بخواهد سهم خود را از سایر شرکا و مالکین جدا کند و به طور مستقل از ملک خود بهره برداری نماید که در این صورت، ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان و شرکا بین آن ها افراز می شود. در حقیقت تفاوت تفکیک و افراز در این است که ملک مفروز، ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و هریک از سهم های مذکور کاملاً مستقل بوده و از سهم دیگری جدا می شود اما در تفکیک، صرفاً سند جداگانه ای برای هر سهم به هریک از شرکا داده می شود و همچنان ملک درواقع مشاع بوده و سهم ها در عمل جدا نشده اند.

10. سند وکالتی

در مواردی که شخص بنا به برخی دلایل توانایی فروش ملک را نداشته باشد، به یک یا چند نفر وکالت فروش ملک را اعطا می نماید. سند وکالتی بایستی حتماً به صورت رسمی و دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تا اعتبار لازم را داشته باشد. امکان دارد املاکی که به صورت وکالتی خرید و فروش می شوند نسبت به املاکی که هنگام خرید، سند قطعی به نام خریدار منتقل می شود، قیمت کمتری داشته باشند؛ چراکه اعتبار سند وکالتی نسبت به سند قطعی ملک کمتر بوده و اطمینان کمتری نسبت به آن در جامعه وجود دارد.

11. سند صد و چهل و هفتی

ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک کشور بیان داشته است:

«برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 01/01/1370 بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن‌ها می‌سور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن‌ها می‌سور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می‌شود:
۱- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کار‌شناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
۲- هر‌گاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کار‌شناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است هیات موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضا‌ها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیات موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.
۵- چنان چه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود، هیات رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.»

در واقع منظور از سند صد و چهل و هفتی، سند مالکیتی است که اشخاص با دادن قولنامه های خود مطابق ماده 147 قانون ثبت از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت به نام خویش کرده اند.

12. سند المثنی

چنانچه به دلایلی سند از بین برود مثلا دچار احتراق شود یا مفقود گردد، مالک می تواند به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک خود رفته و درخواست خود را جهت صدور سند المثنی اعلام نماید. طبق تبصره ماده 120 آیین نامه قانون ثبت:

«مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده‌ای که نمونه آن را از ثبت محل دریافت می‌کند، ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند، به ثبت محل تسلیم دارد.»