پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌های رایج معامله در بازار مسکن و فروش خانه و ساختمان است که اتفاقا امروزه نیز رونق زیادی هم پیدا کرده است. یکی از مهم‌ترین دلایل این رونق را می‌توان در افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان داست. از همین رو ما در اینجا سعی کرده‌ایم شما را با قوانین پیش فروش آپارتمان و برخی از مهم‌ترین مسائل پیرامون آن آشنا کنیم. شما نیز تا پایان این بحث، با ما همراه بمانید.
برای مشاوره رایگان و شبانه روزی با بهترین وکیل تهران همین حالا با ما تماس بگیرید!
مهم ترین قوانین پیش فروش آپارتمان
مهم‌ترین قوانین در این مورد را می‌توان قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389، مشتمل بر 25 ماده و چهار تبصره و آیین نامه‌ی اجرایی این قانون مصوب سال 1393 و مشتمل بر 22 ماده دانست.
مراحل پیش فروش آپارتمان بر طبق مندرجات قانون مذکور به این شکل است که پیش فروشنده، پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان میشود و هم‌چنین اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، اقدام به تبلیغ در مطبوعات و پایگاه‌‌های اطلاع‌رسانی می‌کند.
در مرحله‌ی بعد، قرارداد پیش فروش باید ضمن ارائه‌ی مدارک لازم مشروح در ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان، در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند و نمی‌‌توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی میشوند.
⚖️ مطالعه بیشتر: حکم تخلیه در دوران کرونا و قوانین مهم آن ⚖️
هنگام پیش خرید آپارتمان به چه مواردی دقت کنیم
در هنگام پیش خرید آپارتمان و به طور کلی هر گونه معامله‌ای، باید قرارداد مربوطه را خیلی دقیق، مورد بررسی قرار دهید. به این دلیل که پس از معامله و پرداخت وجه یا تحویل مورد معامله، قرارداد منعقده بین طرفین خریدار و فروشنده، تنها سند انجام معامله است. از همین رو، در اینجا، برخی از نکاتی را که آگاهی و توجه بهشان، باعث میشود در زمان پیش خرید آپارتمان، دچار ضرر و زیان نشوید را شرح می‌دهیم.
نکته اول – توجه داشته باشید، در قراردادهایی که برای پیش خرید خانه بسته میشود، باید به صورت دقیق و جزئی، تمام مواردی که باید در ساخت خانه استفاده و انجام شود، شرح داده شود. این موارد را در قسمت مربوط به قرارداد پیش فروش آپارتمان بررسی کرده‌ایم.
نکته دوم – در صورتی که قصد پیش خرید کردن ملکی را دارید، باید از وضعیت در رهن بودن یا نبودن آن ملک در زمان امضای قرارداد، اطمینان حاصل کنید. زیرا چنان‌چه ملک در رهن قرار داشته باشد، باید در ابتدا تکلیف پیش فروشنده به فکّ رهن را در قرارداد، به طور صریح، قید کنید. هم‌چنین از قیمت مورد معامله، مبلغی معادل بدهی بانکی پیش فروشنده را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
نکته سوم – برای اطمینان از قانونی بودن پیش خرید آپارتمان، باید با فردی که سند ملک به نام وی است یا سمت اصلی در انجام پروژه را داشته و سهمی از آن می‌برد، قرارداد بسته شود. از آن‌جایی که، اگر پیش فروشنده مالک نبود باید در پروژه سمت مشخصی داشته و اجازه‌ی پیش فروش ملک را داشته باشد، باید به طور دقیق از سمت و جایگاه وی در پروژه و مقدار سهمی که دارد، مطلع شوید. هم‌چنین از چگونگی تقسیم‌بندی هزینه‌ها بین سهام‌داران و صاحبان پروژه، اطلاعات دقیقی کسب کنید.
نکته چهارم – دقت کنید که بنگاه‌های املاک، اجازه‌ی تنظیم قرارداد پیش خرید خانه را ندارند و در صورتی که چنین کاری انجام دهند، به موجب ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان، برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم خواهند شد. در نتیجه، پیش فروشنده هنگام عقد قرارداد، موظف به تنظیم قرارداد پیش فروش رسمی، در نزد دفاتر اسناد رسمی و سپس انتقال سند رسمی پس از اتمام کار است.
نکته پنجم – یکی از مواردی که توجه به آن، در عمل، به شما کمک می‌کند تا در دام افراد کلاهبردار نیفتاده یا متوجه ضرر و زیان نشوید این است که توجه کنید به نسبت کل واحدهای ساختمان چه تعداد واحد، پیش فروش شده است. به این دلیل که چنان‌چه این تعداد قابل توجه باشد می‌تواند دلیلی باشد مبنی بر این‌که پیش فروشنده به انجام وظایفش چندان تعهدی ندارد و این امر می‌تواند برای شما مشکل ساز باشد.
⚖️ مطالعه بیشتر: فروش ملک مشاع و مهم ترین قوانین آن در سال 1400 ⚖️
قرارداد پیش فروش آپارتمان
در یک تعریف کلی، هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن، پیش فروشنده که مالک رسمی زمین یا سرمایه گذار یا مستأجر است، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت پیش خریدار درآید، قرارداد پیش فروش ساختمان به حساب می‌آید.
برای تنظیم این قرارداد باید به موضوعات زیر توجه شود که عبارتند از:
· مندرجات قرارداد پیش فروش: به موجب ماده‌ی 2 قانون پیش فروش ساختمان، یک‌سری از موارد، باید به صورت ضروری در تنظیم قرارداد رعایت شوند شامل:
1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی محل قرار گرفتن آن
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره‌ی طبقه و…
4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد مورد نظر در آن احداث میشود مانند تعداد طبقات و کل واحد‌ها، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، نوع مصالح به کار رفته و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی مختص به هر واحد قید شده یا می‌تواند عرفا در میزان قیمت مؤثر باشد.
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض (قراردادهایی که مجانی نیستند)، تعداد اقساط و نحوه‌ی پرداخت
6. شماره‌ی قبوض برای پرداخت بها، تحویل و انتقال قطعی
7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده مربوطه و تنظیم سند رسمی برای انتقال قطعی
8. مشخص کردن وضعیت خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات ساختمان
9. تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده‌ی پروانه و سایر مراجع قانونی
10. معرفی داوران
11. احکام مذکور در مواد 6، 7، 8 و تبصره‌ی آن، 9، 11، 12، 14، 16 و 20 قانون پیش فروش
هم‌چنین علاوه بر موارد بالا به موجب ماده 6 آیین‌نامه‌ی اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقف‌گاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی، درج و تصریح گردد.
· نحوه‌ی تنظیم قرارداد پیش فروش: برای کاهش مشکلات فروش دوباره‌ی ملک به افراد دیگر، ماده‌ی 3 قانون پیش فروش ساختمان بیان کرده است که قرارداد پیش فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید نزد دفاتر اسناد رسمی، در قالب سند رسمی تنظیم شود و در سند مالکیت درج شده و خلاصه‌ی آن به اداره‌ی ثبت محل ارسال گردد.
⚖️ مطالعه بیشتر: مطالبه ثمن چیست و مهم ترین نکات حقوقی آن ⚖️
دعاوی پیش فروش آپارتمان
در سال‌های اخیر با توجه به شرایط وضعیت اقتصادی و بالا رفتن قیمت آپارتمان، قراردادهای پیش فروش ساختمان مورد توجه زیادی قرار گرفته‌اند. اما در کنار رونق گرفتن قراردادهای پیش فروش، به دلیل وجود افراد سودجو، دعواها و اختلافات حقوقی مختلفی نیز در این باب شکل گرفته است. به عنوان مثال در خیلی از موارد، اشخاصی اقدام به پیش فروش ساختمان‌های ساخته نشده کرده‌اند و بدین ترتیب خریداران را به دام انداخته و به آن‌ها ضرر و زیان وارد کرده‌اند.
دلیل افزایش این کلاهبرداری‌ها این است که بنا به ذات این گونه معامله، به دلیل غیر قابل رؤیت بودن ملک، امکان سنجش کلیه‌ی امکانات ملک برای خریدار وجود ندارد.
در اینجا لازم به ذکر است که برخی از شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش ساختمان، می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای آگاهی بیشتر از این شروط می‌توانید از مشاوره حقوقی رایگان در نظر گرفته شده در این سایت، بهره ببرید تا در صورت نیاز نیز بتوانید به بهترین وکیل دادگستری در قالب وکیل ملکی، وکیل حقوقی و حتی وکیل کیفری، دسترسی داشته باشید.
با بازگشت به بحث اصلی باید بگوییم که به هر حال، در صورتی که خدای نکرده، عده‌ای از خریداران به دام این شیادان افتاده و طرح دعوا کنند. باید بدانند که مرجع صالح قضایی برای رسیدگی به این دعوا “هیئت داوران” می‌باشد.
ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان در این مورد بیان می‌کند: «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود».
⚖️ مطالعه بیشتر: اعتبار کپی سند و نکات مهم آن ⚖️
در ارتباط با قرارداد پیش فروش آپارتمان چه مجازات‌هایی وجود دارد؟
مجازات‌های تعیین شده توسط قانون‌گذار در قانون پیش فروش ساختمان را می‌توان به چهار دسته‌ی کلی تقسیم نمود:
1. مجازات‌های مبتنی بر پرداخت خسارت یا جریمه‌ی تأخیر
چنان‌چه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، باید به شرح مندرج در قانون، جریمه ی تأخیر به پیش خریدار بپردازد.
در مواد 7، 8 و 9 قانون پیش فروش ساختمان، مواردی را که بر طبق آن‌ها پیش فروشنده مکلف به پرداخت خسارت می‌باشد، مورد بررسی قرار گرفته است.
2. مجازات‌های مبتنی بر ایجاد امکان حق فسخ قرارداد
جهات حق فسخ را می‌توان در عیب بنا، غبن در قرارداد، تدلیس در معامله و یا سایر جهات فسخ که در همه‌ی قراردادها امکان پذیر است دانست.
⚖️ مطالعه بیشتر: قرارداد مضاربه چیست؟ مهم ترین نکات درباره آن⚖️
3. مجازات‌های مبتنی بر حبس، توقیف یا پرداخت جزای نقدی
مطبوعات و رسانه‌هایی که قبل از دریافت مجوز از مراجع ذی صلاح تعیین شده در آیین نامه‌ی اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، اقدام به درج و انتشار آگهی پیش فروش نمایند، به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
چنان‌چه پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان بکند یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نماید، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و املاک دریافتی، محکوم میشوند.
4. مجازات‌های مبتنی بر تعلیق یا ابطال پروانه‌ی کسب
آن دسته از مشاوران املاک که رأساً اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نموده و طرفین را به تنظیم قرارداد رسمی هدایت نکنند، مشمول این نوع از مجازات میشوند.
نتیجه‌گیری
از مباحث بالا دریافتیم، به همان میزان که امروزه قراردادهای پیش فروش ساختمان رونق یافته‌اند به همان میزان هم به بستری تبدیل شده‌اند برای سوء استفاده‌ی برخی از افراد سودجو؛ لذا لازم است که مردم قوانین و مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند تا از هرگونه گزند و خسارتی در امان بمانند.
