حکم تخلیه در دوران کرونا و قوانین مهم آن

امروزه قرارداد اجاره، بسیار رایج است و کاربرد زیادی دارد. به موجب ماده‌ی 466 قانون مدنی

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند».

به موجب عقد اجاره، مستأجر و موجر، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند؛ در صورتی که این تعهدات از سوی مستأجر انجام نشود، مالک می‌تواند حکم تخلیه ملک خود را بگیرد. در این مقاله قصد داریم در رابطه با حکم تخلیه، وضع تخلیه در دوران کرونا و قوانین مهم مرتبط، بحث کنیم. لطفاً شما نیز تا انتهای مطالب با ما همراه بمانید.

حکم تخلیه چیست

در ابتدا، برای روشن شدن بحث، تعریف مختصری از تخلیه ارائه می‌دهیم. معنای لغوی تخلیه عبارت است از “خالی کردن” و معنای اصطلاحی آن در حقوق عبارت است از “دست کشیدن متصرف از ملک، به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ‌‌گونه مشکلی، هر تصرفی که خواست در ملک خویش انجام دهد”.
دعوای تخلیه‌‌ی ملک معمولاً بین طرفین عقد اجاره که همان موجر و مستأجر باشند، رخ می‌دهد. چنان‌چه موجر و مستأجر بین خود، قرارداد اجاره‌ای منعقد کرده باشند و مستأجر به علت حادث شدن یکی از اسباب انحلال عقد اجاره، شامل: بطلان اجاره، فسخ اجاره و پایان مدت اجاره، از تخلیه‌ی ملک خودداری نماید، موجر در صدد الزام مستأجر به تخلیه‌ی ملک بر می‌آید. در این‌جا باید توجه کرد، بنا به مورد، تخلیه به دو نوع تقسیم می‌شود:

1. دستور تخلیه:

در زبان عامه، به آن دستور تخلیه‌ی فوری نیز گفته می‌شود. دستور تخلیه در ارتباط با آن دسته از قراردادهای اجاره‌ای که دارای شرایط مقرر در ماده‌ی 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، می‌باشند، قابلیت صدور دارد. این شرایط عبارت است از:

• ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد.
• ماهیت قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد.
• قرارداد موضوع دعوا، سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد.
• قرارداد اجاره، مدت داشته باشد.
• مدت اجاره به پایان رسیده باشد.
• اجاره‌نامه، در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• هر دو نسخه‌ی اجاره‌نامه به امضای موجر و مستأجر، رسیده باشد.
• اجاره‌نامه، به وسیله‌ی دو نفر شاهد، گواهی شده باشد.

در صورت وجود همه‌ی این شرایط، موجر با ارائه‌ی دادخواست تخلیه‌ی ملک به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و با استناد به قرارداد اجاره، می‌تواند اقدام به گرفتن دستور تخلیه نماید. این دستور به محض تقاضای موجر، بدون تشکیل جلسه‌ی دادرسی و احضار مستأجر، از سوی مرجع قضایی صادر می‌گردد.

مطالعه بیشتر ⚖️فروش ملک مشاع و مهم ترین قوانین آن در سال 1400

2. حکم تخلیه:

برخی از قراردادهای اجاره مشمول دستور تخلیه نیستند؛ در نتیجه مالک می‌بایست برای تخلیه‌ی ملک، حسب مورد، با ارائه‌ی دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک، اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید. حکم تخلیه در خصوص املاک تجاری و املاک مسکونی که قرارداد اجاره‌ی آن دارای شرایط مقرر در قانون نباشد، صادر می‌گردد. برای دریافت این حکم یک‌سری از مراحل قانونی وجود دارد که باید الزاماً طی شوند مثل این‌که در ابتدا جلسه‌ی رسیدگی تعیین شود، حکم تخلیه توسط مرجع قضایی مربوطه که می‌تواند شورای حل اختلاف یا دادگاه یاشد صادر شود، مدت زمان قانونی تعیین شده برای تجدید نظر طی شود و در صورت قطعی شدن حکم به درخواست موجر که همان خواهان دعوا هست، اجراییه صادر شود. به همین دلیل هم هست که پروسه‌ی صدور حکم تخلیه طولانی‌تر از صدور دستور تخلیه است.

حکم تخلیه در زمان کرونا

به طور کلی، قانون‌گذار، وضع و اجرای قانون را برای شرایط عادی، بدون وجود هرگونه خطر و یا وضعیت فوری یا غیرعادی در نظر گرفته است. با این وجود، گاهی ممکن است به هر دلیلی، شرایط استثنایی به وجود بیاید که اجرای برخی از قوانین به شیوه‌ی عادی را سخت کند. بنابراین، بسته به موضوع و تأثیر آن و تصمیم مرجعی که در این شرایط، مکلف به تصمیم‌گیری است، بنا به مورد، اجرای برخی از قوانین به طور کلی متوقف و یا در برخی از موارد، نحوه‌ی اجرای آن تغییر خواهد کرد. این تغییر فقط مربوط به شرایط استثنائی است و پس از رفع آن همه مکلف به رعایت قانون به شیوه‌ی مقرر شده هستند.
بحران ناشی از شیوع بیماری کرونا، دولت را مجبور به اخذ پاره‌ای از تصمیمات نمود. از این میان، در خصوص تخلیه‌ی ملک استیجاری نیز ستاد ملی کرونا که مرجع تصمیم‌گیری، در زمان شیوع کرونا می‌باشد، به جهت جلوگیری از شیوع بیشتر بیماری و آسیب‌های اقتصادی که به گروه‌های مختلف جامعه وارد نمود، محدودیت‌هایی را در نظر گرفته است.
بر طبق بند 1 مصوبه‌ی هفتاد و دومین جلسه‌ی ستاد ملی کرونا در حمایت از خانوار، در ارتباط با میزان اجاره‌بها،

«حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای این قراردادها در کلان شهر تهران تا سقف 25 درصد و سایر کلان شهرها تا سقف 20 درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف 15 درصد خواهد بود».

هم‌چنین، در قسمت سوم از بند اول همین مصوبه، در ارتباط با بر تمدید قرارداد اجاره بیان شده است که:

«با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال 1400 مدت زمان اعتبار آن‌ها به پایان می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستأجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌گردد….». البته این ستاد با پیش‌بینی برخی از مسائل، برخی از املاک استیجاری را از بحث تمدید خودکار اجاره، مستثنی کرده است مثلاً مستأجری که پس از تمدید اجاره توسط موجر، مابه تفاوت مال الاجاره را پرداخت نکرده باشد، مجبور به تخلیه‌ی ملک استیجاری خواهد بود و…

مطالعه بیشتر ⚖️مطالبه ثمن چیست و مهم ترین نکات حقوقی آن

مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه به چه صورت است

در ابتدا، مهم است که بدانیم، در ارتباط با حکم تخلیه‌ی مستأجر، قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و 1376 و قانون مدنی، حاکم است. چنان‌چه زمان انعقاد قرارداد اجاره برای قبل از سال 1376 بوده و نوع اجاره هم تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 اعمال می‌شود. اما اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد، در این حالت، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 حاکم می‌گردد.
برای دریافت حکم تخلیه‌ی ملک باید شرایطی وجود داشته باشد که شامل موارد زیر است:
– باقی ماندن مستأجر در ملک و عدم تخلیه، علیرغم اتمام زمان اجاره‌ی ذکر شده در اجاره نامه
– گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها، بدون پرداخت مبلغی از سوی مستأجر به موجر
– استفاده‌ی غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستأجر
– انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستأجر
در اولین قدم، موجر برای شکایت از مستأجر، با در دست داشتن برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا، سند مالکیت، اجاره‌نامه و اسناد هویتی، باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه کرده و شکواییه‌ی خود را مبنی بر یکی از شرایط فوق الذکر، علیه مستأجر تنظیم کرده و در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند. پس از ثبت شکواییه، دفتر خدمات قضایی مربوطه، شکواییه‌ موجر را به دادگاه محلی که مال استیجاری در آن‌جا واقع شده است، ارجاع می‌دهد تا این دادگاه پس از بررسی به صدور حکم تخلیه، بپردازد. هم اکنون، در برخی از موارد، بنا به شرایط قانونی، مرجع قضایی صالح که به صدور حکم تخلیه می‌پردازد، شورای حل اختلاف است، بنابراین پس از ارجاع شکواییه، شورا به بررسی شکایت مطروحه می‌پردازد و سپس مستأجر، یک مهلت 20 روزه دارد تا نسبت به شکایت موجر برای تخلیه‌ی ملک اعتراض نماید.
باید به این نکته توجه کنید که اگر نوع قرارداد اجاره تجاری بوده و از لحاظ زمانی، قبل از سال 1376 منعقد شده باشد. در این صورت، این قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است. این یعنی، تنها دادگاه، صلاحیت رسیدگی برای صدور حکم تخلیه را دارد و دفاتر خدمات قضایی، شکواییه را به خود دادگاه ارجاع می‌دهند.

مطالعه بیشتر ⚖️پولشویی چیست و چه روش هایی دارد؟+مجازات پولشویی

مراحل اجرا حکم تخلیه

اگر مهلت اعتراض ذکر شده در بالا، تمام شود و پس از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، حکم به نفع مالک صادر گردد؛ در این حالت، مالک، تقاضای صدور اجراییه می‌کند و پس از صدور، اجراییه‌ی مورد نظر به مستأجر ابلاغ می‌شود که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، اقدام به تخلیه‌ی ملک نماید، در غیر این صورت، تخلیه‌ی ملک باید توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت بگیرد.

لازم به ذکر است که حکم تخلیه، زمانی قابل اجرا خواهد بود که موجر، مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستأجر به او داده بوده است را به خود مستأجر بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشده و رسید آن به مراکز قضایی تحویل داده نشود، امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد. حال اگر موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره و… بوده و تقاضای جبران خسارات وارده ‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده را داشته باشد، باید هم‌زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم ‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان ادعایی، به دایره‌ی اجرا تحویل دهد. در این صورت دایره‌ی اجرا از تسلیم ‌وجه یا سند به مستأجر به همان میزان‌، خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

حکم تخلیه منزل خریداری شده

از نظر حقوقی و بر اساس قانون مدنی در صورت فروش ملک به شخص دیگر، قرارداد اجاره، هم‌چنان، می‌تواند ادامه داشته باشد و تنها در صورت توافق طرفین و رضایت مستأجر، می‌تواند به ختم قرارداد منجر شود. در مواردی نیز شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک، در قراردادهای اجاره ذکر می‌شود که در این صورت مستأجر بایستی ملک را با درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافق صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نمی‌باشد.
در صورتی که بنا به شرایط قانونی مورد نیاز، به دلیل فروخته شدن ملک مورد نظر، برای مستأجر اخطاریه‌ای صادر شود، مستأجر موظف است در طی زمان مشخص شده در این اخطاریه، ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت، مالک برای احقاق حق خود به موجب اخطاریه موجود، می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام کند. اخطاریه‌های مذکور اغلب در طی مدت زمان نسبتاً کوتاهی پس از امضای قول‌نامه فروش، صادر شده و به اطلاع مستأجر می‌رسد و نمی‌توان پس از مدت طولانی از قرارداد فروش از این اخطاریه استفاده کرد. نکته‌ی دیگر این است که اخطاریه مورد نظر بایستی به گونه‌ای تنظیم شود که مستأجر حداقل 60 روز برای تخلیه و نقل مکان مهلت داشته باشد و تا تاریخ مورد نظر برای تخلیه به آن‌ها زمان داده شود. اگر موجر و مستأجر مطابق با زمان تعیین شده به توافق نرسند و مستأجر علاوه بر گرفتن ودیعه از تخلیه ملک امتناع کند، تنها راه قانونی، گرفتن حکم تخلیه است که موجر با نشان دادن نمونه حکم تخلیه یا حکم اصلی، اقدام به بازپس گیری ملک خود می‌نماید.

مطالعه بیشتر ⚖️معامله فضولی و مهم ترین آثار حقوقی آن

اعتراض به حکم تخلیه

بر خلاف دستور تخلیه، حکم تخلیه هم قابل اعتراض، واخواهی (در صورت غیابی بودن حکم و هم تجدیدنظرخواهی می‌باشد. در ارتباط با دادخواست صدور حکم تخلیه، موجر به عنوان خواهان دعوا به طرح دعوا بر علیه مستأجر به عنوان خوانده‌ی دعوا، می‌پردازد.

قبلا اشاره کردیم که پس از ارجاع شکواییه به مرجع قضایی صالح، مستأجر، 20 روز مهلت دارد تا نسبت به شکایت موجر برای تخلیه‌ی ملک، اعتراض نماید. در ارتباط با واخواهی باید بگوییم که چنان‌چه، مستأجر، وکیل، قائم مقام یا نماینده‌ی قانونی وی، در هیچ یک از جلسات دادگاه، حاضر نشده و به طور کتبی نیز دفاع ننموده باشد و یا ابلاغ اخطاریه به او به صورت واقعی انجام نشده باشد، در این صورت محکوم علیه غایب به حساب آمده و حق دارد از حکم غیابی واخواهی کند. مهلت این واخواهی از احکام غیابی برای کسانی که مقیم کشور هستند، 20 روز و برای کسانی که خارج از کشور اقامت دارند، 2 ماه از تاریخ ابلاغ واقعی خواهد بود، مگر این‌که معترض به حکم ثابت نماید عدم اقدام به واخواهی در این مهلت به دلیل عذر موجه بوده است. تجدیدنظرخواهی از راه‌های عادی اعتراض به رأی و موافق قاعده است و به صورت خودکار مانع اجرای حکم می‌شود. علاوه بر طرفین دعوا، وکیل یا نمایندگان قانونی آنان نیز حق تجدیدنظرخواهی دارند. مهلت قانونی این کار، برای اشخاص مقیم ایران، 20 روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور، ماه از تاریخ ابلاغ یا انقضای مهلت واخواهی است، مگر عذر موجهی باشد.

باید یادآوری کنیم، به جهت حساسیت و پیچیدگی شکایت و اعتراض به رأی و به دلیل این‌که ممکن است، اعتراض و شکایت از ر‌أی آخرین اقدام و تلاش مؤثر شما برای رفع آثار محکومیت باشد، توصیه می‌شود، مشاوره با وکیل را جدی بگیرید و از الان به دنبال بهترین وکیل دادگستری باشید. این سایت در این مسیر شما را راهنمایی کرده تا بتوانید به بهترین وکیل حقوقی شامل وکیل ملکی یا وکیل کیفری دسترسی داشته باشید.
در نهایت قابل ذکر است که پس از قطعی شدن حکم، مستأجر در صورت اثبات اعسار خود می‌تواند از دادگاه، برای تخلیه، درخواست مهلت کند. معمولا دادگاه در صورت اثبات اعسار مستأجر به اندازه‌ی معقولی، برای تخلیه به او مهلت می‌دهد.

نتیجه‌گیری

به موجب قانون مدنی نظام حقوقی عقد به گونه‌ای است که موجب شکل‌گیری تعهد بین طرفین عقد می‌شود. از آن جایی که قرارداد اجاره به موجب قانون مدنی جزء دسته‌ی عقود به حساب می‌آید، طرفین این عقد یعنی همان موجر و مستأجر نیز در برابر یکدیگر تعهداتی دارند. عدم انجام مناسب این تعهد از سوی مستأجر، می‌تواند منجر به صدور حکم تخلیه برای او بشود. اما علیرغم این توضیحات، بیماری کرونا و نتایج زیان‌بار حاصل از آن مثل شرایط سخت اقتصادی سبب شده است که، به صورت استثنایی با مستأجران، در راستای ایفای تعهداتشان، کمی با مسامحه برخورد شده است. امید است که موجر و مستأجر با درکی مشترک از شرایط یکدیگر بتوانند، هم‌زیستی مسالمت آمیزی داشته باشند.