قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک گام اساسی در سفر املاک و مستغلات است که به رسمیت شناختن حقوق مالکیت شما را به ارمغان می‌آورد. با این حال، در زیر سطح، فرآیند می‌تواند پیچیده باشد و با مجموعه‌ای از پیچیدگی‌ها و تفاوت‌های ظریف همراه باشد. برای ساده کردن این کار حیاتی و اطمینان از اینکه شما به راحتی در آن پیمایش می‌کنید، برای شما نکات مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 1403 را بررسی خواهیم کرد.
بررسی اولیه طرح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مثل آپارتمان، زمین، ملک مسکونی و غیره در سال‌های اخیر بسیار زیاد شده بود. به گونه‌ای که بخش بسیار زیادی از مراجع قضایی مشغول به حل و فصل این دست از مشکلات بودند. یکی از دلایل بروز این مشکلات و اختلافات، عدم ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول بود؛ زیرا اسناد عادی از اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی برخوردار است. با کمک گرفتن از مشاوره حقوقی می‌توانید از جزئیات بیشتری مطلع شوید.
در چنین شرایطی تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات تعیین شد و سامانه ثبت اموال غیرمنقول را ایجاد کردند تا از بسیاری مشکلات، اختلافات و کلاهبرداری‌ها جلوگیری کنند. در حال حاضر این قانون در کشور در حال اجرا است.
منظور از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
از نظر قانونی، اسناد رسمی توان اثبات و اجرایی بیشتری نسبت به اسناد غیر رسمی دارند. اما با این حال در ایران معاملات غیرمنقول بسیاری از طریق اسناد عادی انجام می‌شدند. که این امر باعث بروز اختلافات بسیاری شد. اگرچه صحت قرارداد بیع برای اموال غیرمنقول به ثبت رسمی سند در دفاتر مربوطه منوط نیست، اما عدم ثبت رسمی این معاملات مشکلات فراوانی را برای افراد جامعه به وجود می‌آورد و از طرف دیگر دستگاه‌های قضایی بسیاری مشغول حل اختلافات این چنینی بوده‌اند.
در چنین شرایطی برای حفظ سلامت نظام اقتصادی کشور و کمتر شدن اختلافات موجود طرح قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را ایجاد کردند. این طرح در سال 1395 با عنوان «طرح ارتقا اسناد رسمی» به مجلس ارائه شد.
اما نکته مهم اینجاست که به دلیل وجود مشکلات شرعی این طرح از سمت شورای نگهبان تایید نشد. طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به موجب اصل 112 قانون اساسی و به منظور رفع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شد. سپس مجمع تشخیص مصلحت نظام، با پیش بینی تغییرات در طرح ارائه شده و اصلاح طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن را در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ تصویب کرد.
نکات مربوط به قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
هر کدام از طرح‌های موجود در کشور دارای زیر سطح و نکات بسیار زیادی هستند که طبیعتا طرح قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از این قاعده مستثنی نیست. به نکاتی که در ادامه برای شما آورده شده است دقت کنید. البته قبل از مراجعه به وکیل ملکی اطلاع از این نکات به نفع شما نیز است.
ماده 1
تمامی اقدامات مربوط به معاملات اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این گونه معاملات قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. این در حالی است که اگر در گذشته انتقال ملک با سند عادی انجام می‌شد، افراد با مراجعه به دادگستری اقدام به تقاضای تنفیذ آن را کرده و دادگاه با بررسی ادله و مدارک ممکن بود آن را تایید کند. اما در حال حاضر چنین چیزی به هیچ وجه امکان پذیر نیست و اموال غیر منقولی که دارای سند رسمی هستند با سند غیر رسمی معامله نمی‌شوند.
در نظر داشته باشید که معاملات اموال غیرمنقول که در سامانه به ثبت نرسیده‌اند، توسط هیچ دادگستری مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و ملک برای فردی است که نام او داخل سامانه ثبت املاک و اسناد کشور به ثبت رسیده باشد.
تبصره 1 ماده 1
دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول تنها در صورتی پذیرفته خواهد شد که ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شده و همچنین ظرف 15 روز بعد از آن دعوای تنفیذ فسخ مطرح گردد.
ماده 3
در آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است که بعد از صحبت‌های اولیه، بنگاه‌های معاملات املاک باید پیش نویس اولیه را داخل سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند. البته این ثبت آنلاین دلیل بر عدم مراجعه حضوری و مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی محسوب نمی‌شود.
تبصره 1 ماده 3
تعرفه و مقدار پولی که بنگاه‌های معاملات املاک از اموال غیرمنقول شما دریافت می‌کنند باید، بر اساس درصد ارزش معاملاتی املاک، حجم پیش‌نویس قراردادهای ثبت‌شده در هر منطقه و تعیین سقف تعرفه دریافتی تنظیم شود.
ماده 2
دفاتر اسناد رسمی موظف است هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال ملک، مالیات مربوط به این نقل و انتقال‌ها را بر مبنای ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت کنند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل مانند حق کسب و پیشه، باید بر اساس وجوه اعلامی توسط مالک محاسبه و اخذ شود.
ماده 5
سازمان تامین اجتماعی با اتصال به سامانه الکترونیک اسناد، باید میزان بدهی مالکان منتقل‌کننده ملک راجع به ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی را اعلام کند تا بررسی آن توسط اسناد رسمی صورت گیرد؛ در غیر این صورت سردفتر وظیفه دارد که سند انتقال ملک را تنظیم نماید. در چنین شرایطی وجود بدهی برای مالک جدید یا سردفتر نخواهد بود.
ماده 6
برخی از دستگاه‌های اجرایی موجود در جامعه که وظیفه نقل و انتقال ملک وابسته به نظر آن‌ها است. موظف‌اند حداکثر 1 سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را در همان لحظه اعلام کنند. در صورت ارائه عدم پاسخ، سردفتر موظف خواهد بود که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند.
ماده 7
دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که وجوه دولتی و عمومی وصول شده را از طریق سامانه الکترونیکی که مورد تایید سازمان هستند، به حساب‌های تعیین شده مربوط به خزانه داری کشور واریز کنند. در کنار یک وکیل حقوقی به راحتی می‌توانید این دست امور و کارها را با اطلاع قبلی و به صورت قانونی به انجام رسانید.
ماده 8
مراجع قانونی، شوراهای ذی‌صلاح، مراجع قضایی و کمسیون‌ها که برای رسیدگی به این امور انتخاب شده‌اند، وظیفه دارند که تصمیمات و احکام قطعی مربوط به ایجاد یا سلب حقوق عینی را فوراً از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگونه سرپیچی و خلاف از این قانون موجب به محکومیت شما خواهد شد.
ماده 9
هرگونه بی توجهی و سرپیچی قضات و مامورین دولتی نسبت به مفاد اسناد رسمی منجر به محکومیت همراه با یکی از مجازات‌های تعزیری درجه 6 میباشد. همچنین در صورتی که خسارتی متوجه دارنده سند رسمی شود، جبران خسارت با فرد متخلف است.
تبصره 5 ماده 10
جرم درج اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه یا حتی معاملات معارض، مجازات نقدی و جزایی با خود به همراه خواهد داشت.
تبصره 6 ماده 10
برای آپارتمان‌هایی که دارای رای جریمه از کمسیون‌های ماده 99 و 100 قانون شهرداری هستند، لازم است که شهرداری‌ها و بخشداری‌ها گواهی پایان کار را صادر کنند.
نتیجه گیری
قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فرآیندی پیچیده است که در تار و پود معاملات املاک و مستغلات تنیده شده است و در هسته آن تشریفات قانونی زیادی نهفته است. این تشریفات یکسان نیستند. در عوض، بسته به موقعیت جغرافیایی شما، تغییرات قابل توجهی را نشان می دهند. درک و تسلط بر این پیچیدگی های قانونی اولین و مهمترین قدم در مسیر شما به سمت ثبت ملک است. البته در این مسیر می‌توانید از بهترین وکیل پایه یک دادگستری یعنی وکیل تهران کمک دریافت کنید. وارد وب سایت شوید و با کارشناسان و وکلا ارتباط برقرار کنید.
سوالات متداول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
طبق این قانون، تمام معاملات اموال غیر منقول مانند نقل و انتقالات املاک، باید در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت شوند.
در ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه نکته‌ای مطرح شده است؟
مراجع قانونی، شوراهای ذی‌صلاح، مراجع قضایی و کمسیون‌ها که برای رسیدگی به این امور انتخاب شده‌اند، وظیفه دارند که تصمیمات و احکام قطعی مربوط به ایجاد یا سلب حقوق عینی را فوراً از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.
قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول در چه سالی به تصویب رسیده است؟
این طرح در سال 1395 با عنوان «طرح ارتقا اسناد رسمی» به مجلس ارائه شده و تا سال 1399 همچنان دچار مشکلات شرعی و اختلاف میان شورای اسلامی و شورای نگهبان بود. سپس این طرح بعد از اصلاحات لازم در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ تصویب رسید.
