بلاگ

حق سرقفلی و مهم ترین نکاتی که باید درباره آن بدانید!

حق سرقفلی و مهم ترین نکاتی که باید درباره آن بدانید!

سرقفلی موضوعی است که از زمان های گذشته تا کنون در عرف تجاری ما وجود داشته و حقی است که قانونگذار برای مستاجران اماکن تجاری مقرر نموده است . در سال 1356 قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر که صرفاً مربوط به اجاره اماکن تجاری می باشد، بر اساس حقوق غربی مفهومی با عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت را وضع نمود که با آن مفهوم عرفی سرقفلی تفاوت های مختلفی داشت. از این رو، در این نوشتار در پی آن هستیم که به بررسی مفهوم و ابعاد حقوقی این موضوع بپردازیم و تفاوت آن را با حق کسب و پیشه یا تجارت بازگو نماییم. همچنین در این زمینه می توانید از طریق مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به اطلاعات بیشتری دست یابید.

برای مشاوره رایگان و شبانه روزی با بهترین وکیل تهران همین حالا با ما تماس بگیرید!

سرقفلی و حق سرقفلی چیست؟

منظور از سرقفلی آن است که در قراردادهای اجاره تجاری، مستاجر مبلغی را در هنگام انعقاد قرارداد به موجر پرداخت می نمود و در ازای آن، مبلغ کمتری به عنوان اجاره بهای ماهیانه تعیین می شد و موجر مکلف بود که در پایان مدت قرارداد اجاره، آن قرارداد را با همان مستأجر قبلی مجدداً تمدید نماید و این امر سبب می شد تا نوعی حق تقدم جهت تمدید قرارداد اجاره نسبت به سایرین برای مستاجر ملک ایجاد شود. این حق صرفاً برای مستاجرین اماکن تجاری بوده و در خصوص اماکن مسکونی کاربردی ندارد. دلیل ایجاد این حق برای مستاجران تجاری، حمایت قانونگذار از ایشان بود تا حق مستاجری که یک سال در مکان تجاری مشغول فعالیت بوده است حفظ شده و وی برای سال بعد نیز بتواند از همان ملک برای تجارت خود استفاده نماید. البته لازم به ذکر است این حق به طور خود به خود ایجاد نخواهد شد؛ بلکه بایستی در هنگام انعقاد قرارداد اجاره، طرفین در خصوص این موضوع با یکدیگر به توافق برسند. چرا که در صورت عدم توافق طرفین، مستاجر نمی تواند دیگر ادعایی از حیث حق سرقفلی در هنگام تخلیه ملک تجاری مطرح کند. در این خصوص می توانید به وکیل حقوقی مراجعه کرده و از وی اطلاعات بیشتری در این زمینه دریافت نمایید.

⚖️ مطالعه بیشتر: وکالت در طلاق و مهم ترین قوانین آن در سال 1401 ⚖️

انواع سرقفلی

انواع سرقفلی

انواع سرقفلی مشتمل بر سرقفلی واقعی و مجازی می باشد. منظور از سرقفلی واقعی آن است که مالک در زمان انعقاد قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری، صرفاً حق سرقفلی آن را به مستاجر واگذار می کند و در هنگام تنظیم قرارداد مبلغی را از مستاجر در ازای این حق دریافت می نماید. اما سرقفلی مجازی یا همان حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که ناشی از تلاش و اعتبار خود مستاجر است و منجر به شهرت تجاری ملک موضوع قرارداد اجاره می شود.

⚖️ مطالعه بیشتر: مجازات شرب خمر طبق قانون اسلامی در سال 1401 ⚖️

سرقفلی مجازی یا حق کسب و پیشه به چه معناست؟

یکی از انواع سرقفلی، سرقفلی مجازی می باشد که مترادف با حق کسب و پیشه یا تجارت است. منظور از این نوع سرقفلی، اجاره ملک توسط مستاجر و انجام عملیات تجاری در آن ملک می باشد که منجر به اعتبار و شهرت تجاری ملک مزبور می گردد. حق کسب و پیشه و یا تجارت نیز دقیقاً به همین معناست. در واقع این حق به واسطه اجاره ملک برای مستاجر به صورت خودکار ایجاد نمی شود بلکه در اثر تلاش مستاجر برای جذب مشتری در طول زمان به تدریج ایجاد می گردد. به دلیل احترام به این تلاش مستاجر، قانونگذار نیز در قوانین موجر و مستاجر از وی حمایت کرده است بدین صورت که مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اگر در قرارداد فیمابین طرفین، حق واگذاری عین مستاجره به دیگری وجود داشته باشد، مستاجر می تواند به موجب سند جداگانه، ملک موضوع قرارداد را به دیگری اجاره داده و در ازای این امر، حق کسب و پیشه خود را از وی مطالبه نماید. اگر در قرارداد اجاره حق واگذاری عین مستاجره به غیر از مستاجر سلب شده باشد، در این صورت هر زمان مالک بخواهد ملک مزبور را تخلیه نماید بایستی مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند. حال اگر موجر و مستاجر در این خصوص به اختلافی برخورند، بهترین راهکار می تواند مراجعه به وکیل ملکی و یا وکیل چک باشد. همچنین اگر موجر حق شما را در خصوص حق کسب و پیشه رعایت نکرده و پایمال نماید، می توانید به وکیل کیفری مراجعه کرده و شکایت کیفری در این زمینه مطرح نمایید.

⚖️ مطالعه بیشتر: سوءپیشینه و هر آنچه باید درباره قوانین آن در سال 1401 بدانید ⚖️

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

مهمترین تفاوت های میان حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به شرح ذیل می باشد:

  1. حق سرقفلی به عنوان مبلغی است که هنگام انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر به مالک می دهد تا در زمان تخلیه ملک، موجر معادل عادلانه آن را به وی بپردازد درحالیکه حق کسب و پیشه یا تجارت، مبلغی در ابتدای قرارداد اجاره نیست بلکه منظور از آن، شهرت و رونق تجاری ملک ناشی از عملیات تاجرانه مستاجر می باشد.
  2. حق سرقفلی به صورت خودکار در همان زمان انعقاد قرارداد ایجاد می شود در حالیکه حق کسب و پیشه در طول زمان و به مرور بر اثر اعمال تجاری مستاجر در ملک ایجاد می گردد.
  3. مقدار حق سرقفلی معین و مشخص است چرا که مبلغی به صورت مشخص در ابتدای قرارداد از سوی مستاجر به موجر پرداخت می گردد و بعد از پایان مدت قرارداد نیز همان مبلغ مشخص به مستاجر عودت داده می شود حال آنکه حق کسب و پیشه میزان دقیق و مشخصی ندارد و معمولا با استفاده از نظر کارشناس تعیین و مشخص می شود.
  4. حق کسب و پیشه قابلیت توقیف ندارد درحالیکه حق سرقفلی قابل اسقاط و توقیف است.
  5. حق کسب و پیشه امکان انتقال به غیر ندارد مگر در صورت تفویض انتقال به غیر از سوی موجر در حالی که حق سرقفلی قابل معامله بوده و امکان واگذاری و انتقال آن به ثالث میسر می باشد.

⚖️ مطالعه بیشتر: تصرف عدوانی و قوانین مهم آن در سال 1401 ⚖️

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می شود؟

در سرقفلی واقعی، مبلغ سرقفلی مشخص و معین می باشد بدین معنا که در ابتدای قرارداد، مستاجر مبلغ مشخصی به موجر پرداخت می کند و مالک در پایان مدت قرارداد، آن مبلغ را به وی عودت می دهد اما در خصوص سرقفلی مجازی یا حق کسب و پیشه و تجارت، با توجه به اینکه مبلغ آن مشخص نمی باشد لذا مطابق قانون بر اساس موقعیت و درجه شهرت و اعتبار تجاری ملک موضوع اجاره، شرایط قرارداد و طول زمان اشتغال متاجر به کسب و پیشه و تجارت در ملک مزبور از سوی کارشناس رسمی تعیین می گردد.

⚖️ مطالعه بیشتر: قوانین ممنوع‌ الخروج شدن؛ چگونه می توان اشخاص را ممنوع‌ الخروج کرد؟ ⚖️

قوانین انتقال حق سرقفلی

قوانین انتقال حق سرقفلی

حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت قابل انتقال و واگذاری به غیر می باشد. در خصوص انتقال حق سرقفلی قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مقرراتی را به شرح ذیل وضع نموده اند:
الف) اگر مستاجر به موجب قرارداد اجاره حق انتقال ملک به دیگری را داشته باشد، می تواند حق سرقفلی را به غیر واگذار نموده و مبلغی در این راستا از مستاجر دوم اخذ نماید. همانگونه که ماده 474 قانون مدنی در این راستا بیان داشته است:

«مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»

ب) اگر در عقد اجاره، موجر حق انتقال عین مستاجره را از مستاجر سلب نموده باشد، در این صورت مستاجر حق واگذاری سرقفلی را به غیر نخواهد داشت. قابل ذکر است در قراردادهایی که پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 منعقد شدند، مستاجر حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشت اما از سال 76 به بعد، انتقال حق سرقفلی از سوی مستاجر بستگی به توافق و قرارداد فیمابین به شرح بند الف فوق دارد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *