انواع دعاوی ملکی با در نظر گرفتن حجم گسترده معاملات صورت گرفته در زمینه املاک و همچنین عدم اطلاع طرفین به حقوق و تکالیف، پرونده‌های متعددی را در دادگاه اختصاص به خود داده است. علاوه بر این به خاطر ابهامات زیاد و طولانی بودن روند دادرسی در این خصوص، پرونده‌هایی هستند که بایستی حتما توسط مشاوره حقوقی و وکیل ملکی خوب مورد پیگیری قرار گیرند. وکیل ملکی خوب می‌تواند د مورد انواع دعاوی ملکی کوتاه‌ترین و بهترین راهکار را به موکل خود معرفی کند و آرامش خاطر بیشتری را برای او فراهم سازد.
منظور از دعاوی ملکی چیست؟
منظور از انواع دعوای ملکی یا دعاوی مربوط به املاک، اموری است که موضوع خواسته در آن ملک بوده و یا ریشه اختلافات طرفین بر سر یک ملک یا مال غیرمنقول از جمله زمین، آپارتمان، مغازه، عمارت، خانه، باغ و… است. دعاوی ملکی خصوصیات و ویژگی‌هایی اعم از اینکه در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌گردند و هزینه دادرسی دعاوی ملکی بر حسب قیمت همان منطقه نه قیمت معامله یا واقعی محاسبه می‌گردد. همچنین اینکه وکیل امور ملکی به صورت تخصصی و با توجه به سابقه و تجربه‌اش وارد این پرونده می‌شوند.
معرفی دعاوی ملکی بر اساس نوع آن
بر حسب تحقیقات و بررسی‌های مختلف و پی‌درپی وکیل حقوقی انواع دعاوی حقوقی و کیفری ملکی از از جمله بیشترین پرونده‌های موجود در بیت دادخواست‌های مراجع قضایی و دادگاه‌ها به شمار می‌روند. این نوع دعاوی به دلیل دارا بودن جنبه‌ها و جهات گوناگون و متعدد، ابهامات و پیجیدگی‌ها و اختلافات بسیاری را برای اشخاص مختلف به وجود می‌آورد.
دعاوی ملکی همچون سایر دعاوی در زمینه‌های متعدد به سه دسته زیر تقسیم‌بندی ممی‌شوند
- دعاوی ملکی حقوقی
- دعاوی ملکی کیفری
- دعای ملکی ثبتی
در ادامه هریک از این دعاوی را به اختصار توضیح خواهیم داد.
انواع دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی، از جمله انواع دعوای ملکی هستند که بیشترین حجم پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را تشکیل می‌دهد. قانون‌گذار جهت تمامی دعاوی حقوقی ملکی پیش‌بینی قانونی داشته و در تمامی شرایط مرتبط با دعاوی حقوقی ملکی، قضات با در نظر داشتن قانون اقدام به داوری می‌کنند.
لیست انواع دعاوی ملکی حقوقی
- در مورد الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- در مورد الزام تنظیم سند رسمی برای املاک مربوطه
- دعاوی مرتبط با الزام به دریافت صورت‌جلسه تفکیکی جهت ساختمان‌هایی که از واحد‌های مستقل و چندگانه برخوردارند.
- دعاوی مرتبط با الزام به اخذ پایان ساخت جهت ساختمان‌هایی که اقدامات ساخت و ساز در خصوص آن‌ها به صورت کامل پایان یافته و توسط کارشناس مورد تایید واقع شده است.
- در مورد ابطال قرارداد جهت مواردی که ایراداتی در مفاد قرارداد منعقد گردیده وجود دارد.
- اخذ و تقاضای مطالبه اجرت المثل
- مسئله فسخ قراردادهایی که به لحاظ قانونی نقص دارند.
- افزایش یا کاهش مقدار اجاره‌بها بر حسب عرف جامعه.
- دعاوی مرتبط با تقاضا و مطالبه سرقفلی و در دست داشتن حق کسب و پیشه
- مسئله تخلیه اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود هستند.
- دعاوی مرتبط با تجویز انتقال منافع از فردی به فرد دیگر.
1- دعوای الزام به تحویل ملک
چنانچه در مبایعه نامه مدت معینی جهت تحویل ملک به خریدار مقرر گردیده باشد، بایستی در سررسید به خریدار ارائه گردد. بعضا ارزش ملک در بازه معامله و تنظیم سند رسمی بیشتر شده و به همین دلیل فروشنده در تحویل ملک اجتناب می‌کند. در این شرایط خریدار حق دارد نسبت به طرح انواع دعاوی ملکی الزام به تحویل ملک اقدام نماید.
2- دعوای خلع ید
چنانچه فردی جز مالک، ملکی را که دارای سند رسمی بوده تحت تصرف خود درآورد، مالک اصلی به منظور تخلیه قادر به طرح دعوای خلع ید مطرح در دادگاه است. طرح دعوای خلع ید زمانی امکان‌پذیر است که خواهان دارای سند رسمی مالکیت باشد و در غیر این صورت مالک بایستی مالکیت خود را به اثبات رساند.
3- الزام به تنظیم سند رسمی
مالک یک ملک کسی خواهد بود که سند رسمی دارد. زمانی که ملکی از شخصی به شخص دیگر منتقل می‌گردد، بایستی سند رسمی تنظیم گردد. چنانچه فروشنده یا انتقال دهنده این سند رسمی را تنظیم نکند، فردی که ملک به وی انتقال یافته قادر به طرح شکایت برای تنظیم سند خواهد بود.
4- دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
امکان دارد شخصی بدون آنکه ملکی را تصرف کند، از استفاده از آن جلوگیری کند. در این شرایط جهت طرح شکایت رفع مزاحمت و ممانعت از حق، بایستی سندی باشد که بیانگر مالکیت و سابقه تصرف باشد. ممکن است در این نوع از انواع دعوای ملکی قاضی با صدور دستور موقت مانع از ورود خسارت بیشتر گردد.
5- دعوای رفع تصرف عدوانی
در دعوای تصرف، شخص با ثابت نمودن سابقه تصرف خویش توسط تقدیم یک قرارداد و یا یک سند رسمی بایستی اعلام نماید که ملک بدون اذن وی از تصرفش خارج گردیده است. لازم به توضیح است که در تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت خواهان نیست و فقط اثبات سابقه تصرف اهمیت دارد.
6- دعوای فک رهن
در پاره‌ای از موارد امکان دارد شخصی ملکی را در بانک یا نزد فردی به رهن بگذارد و بعد از آنکه دین خود را پرداخت کرد، شخصی که مال نزد وی رهن گذاشته شده است نسبت به فک رهن اقدام نکند. در چنین شرایطی بایستی راهن علیه مرتهن طرح شکایت الزام به فک رهن نماید.
7- ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین
بر اساس ماده ۲۱۸ قانون مدنی، معامله با نیت فرار از دین به شکل صوری باطل خواهد بود. چنانچه شخصی نیت فرار از دین داشته و برای آنکه مال به طلبکاران نرسد، اموال خود را معامله نماید، این معامله باطل خواهد بود.
8- دعوای فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع بایستی با اجازه کلیه مالکان صورت پذیرد. هر کدام از شرکاء حق رجوع به دادگاه را داشته و می‌توانند جهت فروش ملک مشاع تقاضا دهند. جواز فروش ملک مشاعی توسط دادگاه صادر می‌گردد و فروش املاک مشاعی بدون این مجوز امکان‌پذیر نیست.
لیست دعاوی ملکی کیفری
ماهیت انواع دعاوی ملکی کیفری در خصوص ارتکاب جرم توسط افراد بوده و موضوعاتی اعم از عدم شناخت از قوانین، کوتاهی و بی‌توجهی، اشتباهات سهوی و… در این رابطه دخیل نیستند. در حقیقت هنگامی که افراد در حوزه مسکن و املاک به جرمی مرتکب می‌گردند، پرونده‌های کیفری با شکایت مدعی‌العموم و یا شاکی خصوصی تشکیل می‌گردد. کلیت دعاوی کیفری ملکی بر مبنای سوءاستفاده و کلاهبرداری مجرمان است. برای راهنمایی بیشتر در این نوع دعاوی می توانید از وکیل کیفری مشاوره بگیرید.
لیست انواع دعاوی ملکی کیفری
- دعاوی جعل اسناد ملکی با قصد فریب و کلاهبرداری سایرین
- دعاوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- دعاوی خیانت در امانت
- دعاوی فروش غیرقانونی اموال شخصی به یک یا چندین شخص
- دعوی انتقال منافع ملک دیگری به شخص یا اشخاص دیگر
- دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی
- دعوی بهره‌گیری از اسناد جعلی در معاملات ملکی
- دعوی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون اخذ مجوز رسمی از مراجع مربوطه
- دعوی خرید و فروش و معامله معارض
- دعوی تقسیم املاک و ورود غیرقانوتی به ملک سایرین
1- خیانت در امانت
از جمله جرایم رایج کیفری در انواع دعاوی ملکی خیانت در امانت بوده که در زمینه‌های متعددی صورت می‌گیرد. وقوع جرم به این صورت است که ملک فردی در اختیار دیگری باشد. مثلا مالک، ملک خویش را برای مدت معینی به فرد دیگری امانت داده تا در آن سکونت کند و یا بفروشد. در این شرایط ملک نزد فرد امانت بوده و هر نوع تصاحب، تخریب، فروختن و… خیانت به حساب می‌آید
2- جعل اسناد به منظور فریب و کلاهبرداری دیگران
گاها افراد با سند جعلی نسبت به معامله ملک اقدام نموده که در این صورت جرم جعل سند صورت گرفته است و هدف جاعل سوءاستفاده از خریدار است. چرا که سند ملک به وی انتقال نمی‌یابد. ممکن است جعل سند از طرف فردی که مالک نبوده یا دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد. در انواع دعوای ملکی مجازات جرم جعل سند پرداخت جریمه بوده و مجازات‌های قانونی نیز به دنبال دارد.
3- ارتکاب به کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
جرم کلاهبرداری انواع گوناگونی داشته و به طریق متعددی می‌توان از افراد کلاهبرداری کرد. در حقیقت شخصی که با تقلب و امور متقلبانه به مال دیگری آسیب وارد کند، جرم کلاهبرداری صورت گرفته است.
در جرم کلاهبرداری نتیجه، شرط مجازات نمی‌باشد. یعنی چنانچه فرد کلاهبرداری کند، ولی نتیجه‌ای حاصل نشده باشد، باز مجرم محسوب می‌گردد.
4- خرید و فروش و معامله معارض
یکی دیگر از شایع‌ترین دعاوی ملکی کیفری فروش املاک دارای معارض است. این املاک به دو یا چند نفر فروخته می‌شود. در این شرایط فروشنده ملک قولنامه‌ای را به اشخاص دیگری انتقال می‌دهد و با سند رسمی به فرد دیگری انتقال می‌دهد به نحوی که ملک به دو نفر فروخته شده و طرفین از این مسئله بی اطلاع هستند.
انواع دعاوی ثبتی ملکی
این نوع از انواع دعاوی ملکی مربوط به ثبت اسناد و املاک است. پرونده‌های بسیاری در رابطه با دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی مطرح است.
لیست انواع دعاوی ملکی ثبتی
- دعوی ابطال سند رسمی
- دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مربوطه
- دعوی ابطال سند مالکیت معارض
- دعوی ابطال مراحل ثبتی
- دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
- دعوی افراز ملک
- دعوی اجرای ثبت
- دعوی توقیف عملیات اجرایی
ابطال سند رسمی ملک مشاع
به اسنادی که جهت املاک تنظیم و صادر می‌گردد، سند رسمی می‌گویند که از طریق تسلیم دادخواست به دادگاه ابطال آن امکان‌پذیر است. هنگامی که دادخواست ابطال انواع دعاوی ملکی حقوقی را به دادگاه صالح تسلیم شد، بعد از انجام رسیدگی‌های لازم، پرونده به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارجاع می‌گردد. در صورت عدم وجود نقص در پرونده مراحل ابطال پیش رفته و پیش نویس سند مالکیت جدید به متقاضی ارائه می‌شود. یکی دیگر از مراحل ابطال سند احراز هویت متقاضی است.
دعوی افراز ملک مشاع
در دعوای افراز ملک مشاع دو یا چند نفر مشترکا مالک یک ملک بوده و قصد دارند که سهم مشترکشان را از همدیگر جدا کنند. در این شرایط اگر این شرکا بخواهند سهم خود را جدا کنند و ملک مستقل گردد، بایستی درخواست افراز ملک مشاع به مرجع صالح بدهند.
ابطال معامله معارض
یکی از دعاوی ثبتی که جنبه کیفری دارد دعوای ابطال معامله معارض است. معامله معارض به این جهت جرم محسوب می‌شود که املاک و اسنادی که مربوط به ایشان بوده، برای افراد و جامعه ارزشمند است و از این رو قانون‌گذار برای فردی که سوءاستفاده می‌کند، مسئولیت کیفری پیش‌بینی نموده است. بعد از آن که وقوع جرم معامله معارض ثابت شد، برای باطل کردن معامله معارض بایستی دادخواست ابطال آن به دادگاه حقوقی تسلیم گردد.
مراحل شکایت در انواع دعاوی ملکی حقوقی
برخلاف دعوای کیفری، برای طرح انواع دعوای ملکی حقوقی الزامی به مراجعه به کلانتری و دادسرا نبوده و بایستی دعوا را مستقیما در مراجع رسیدگی به دعاوی حقوقی از جمله دادگاه‌های عمومی، شورای حل اختلاف یا دادگاه خانواده و… مطرح کرد.
1- تنظیم دادخواست
برگه دادخواست بایستی به دقت تکمیل گردد. در بخش اطلاعات خواهان بایستی اطلاعات مربوط به وی وارد شود و در بخش مربوط به خوانده اطلاعات مربوط به طرف دعوا می‌بایست درج گردد. در بهش ضمائم و منضمات، مدارکی که جهت اثبات ادعا در دست است نوشته می‌شود و ضمیمه دادخواست شود. در بخش خواسته دعوا عنوان دعوا درج شده و در بخش شرح خواسته به صورت دقیق شرح واقعه دعوا و مستندات بایستی درج گردد.
2- ثبت دادخواست
به گفته وکیل ته برای ثبت دادخواست بایستی به دفاتر خدمات قضایی مراجعه شود. دفتر خدمات قضایی دادخواست را ثبت می‌کند. جهت ثبت دادخواست می‌بایست هزینه دادرسی پرداخت شود که در هر شکایت متفاوت است.
3- ارجاع به شعب رسیدگی
در انواع دعاوی ملکی حقوقی پس از ثبت، دادخواست به شعبه رسیدگی کننده ارسال شده و چنانچه دادخواست بدون نقص باشد، زمان رسیدگی مشخص می‌شود و به خواهان و خوانده اعلام می‌گردد تا برای توضیحات در دادگاه حضور یابند. در صورت وجود نقص در دادخواست به خواهان یک مهلت ده روزه داده می‌شود. در صورت عدم رفع نقص در این مدت قرار رد دادخواست صادر می‌گردد.
4- رسیدگی در دادگاه
پس از ارسال پرونده به شعب رسیدگی‌کننده، در صورت صلاحیت شعبه به موضوع رسیدگی شده و حکم صادر می‌کند. ولی در صورت عدم صلاحیت، مرجع دیگری برای رسیدگی به پرونده تعیین می‌شود.
مراحل شکایت در انواع دعاوی ملکی کیفری
1- تنظیم شکواییه
در شکواییه لازم است تا اطلاعات زیر درج گردد:
- نام و نام خانوادگی، نام پدر، سن، شغل، میزان تحصیلات، وضعیت تاهل، تابعیت، مذهب، شماره شناسنامه، شماره ملی، آدرس دقیق، شماره تلفن ثابت و همراه و کدپستی شاکی
- عنوان شکایت، تاریخ و محل وقوع جرم
- خسارت وارده به مدعی و مورد مطالبه او
- دلایل وقوع جرم، اسامی، مشخصات و آدرس شهود و مطلعان
- مشخصات و آدرس مشتکی‌عنه در صورت امکان
2- تقدیم شکواییه به دادسرا
پس از تنظیم بایستی شکواییه به دادسرا تقدیم گردد. در این مرحله می‌بایست هزینه دادرسی و هزینه ابطال تمبر پرداخت کرد. شکواییه باید به دادسرا یا کلانتری تقدیم شود تا پس از ثبت آن تحقیقات موردنياز جهت رسیدن به حقیقت و پیدا کردن مجرم صورت پذیرد.
تحقیقات مقدماتی در انواع دعاوی ملکی کیفری از طریق بازپرس صورت می‌گیرد و تا مادامی که حقیقت مشخص نشده و نتیجه قطعی حاصل نشده، بازپرس به تحقیقات خود ادامه می‌دهد تا اطلاعات کافی کسب کند و قادر به تصمیم نهایی باشد.
3- صدور قرار نهایی
در این مرحله که تحقیقات بازپرس تکمیل شده است، اگر تشخیص به مجرم بودن متهم بدهد و اطمینان یابد که جرم توسط او صورت گرفته، قرار جلب به دادرسی صادر خواهد کرد و سپس به اطلاع دادستان می‌رساند. در صورت توافق نظر دادستان با بازپرس کیفرخواست صادر می‌گردد.
4- رسیدگی در دادگاه
در صورت صدور کیفرخواست توسط دادستان، پرونده به دادگاه ارجاع می‌گردد تا مورد رسیدگی قرار گیرد. قاضی دادگاه اقدام به رسیدگی نموده و چنانچه دادگاه نظر بازپرس و دادستان را در صدور کیفرخواست مناسب بداند و وقوع جرم توسط مرتکب محرز گردد، حکم به محکومیت می‌دهد و در غیر این حالت حکم برائت صادر می‌نماید.
مراحل شکایت در انواع دعاوی ملکی ثبتی
رسیدگی به تخلفات ثبتی دعاوی ملکی از جمله موضوعات مهم ثبتی محسوب می‌گردد.
1- ترتیب رسیدگی در هیئت نظارت
هیات نظارت بر رسیدگی به تخلفات ثبتی ملکی که یک مرجع اداری بوده که با اخذ گزارش ثبت محل و یا شکایت ذی‌نفع موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و به رفع نقص می‌پردازد.
2- محل تشکیل جلسات هیات نظارت
جلسات هیات نظارت، در اداره کل ثبت استان مربوطه برگزار می‌شود. این جلسات دست کم دو مرتبه در هفته و در مرکز استان دایر می‌گردد.
3- نفوذ رأی هیئت نظارت و اثر آن
حوزه اختیارات و نحوه ورود هیئت نظارت به موضوعات را قانون تعیین کرده است. در گزارش هیئت، شرح کامل پرونده، نوع تخلفات و چگونگی رسیدگی و همچنین استدلال و تمامی اقدامات هیات از آغاز رسیدگی تا مرحله صدور ر‌ای درج می‌شود. در رأی هیئت نظارت قطعی بودن و یا قابلیت تجدیدنظر و اعتراض قید می‌گردد.
